수원지방법원 2023타경2003. 양평군 서종면 수입리 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물과 옹벽·담장·조경수·바닥포장 등도 평가에 포함돼 있습니다. 감정가는 840,638,900원, 현재 최저매각가는 411,913,000원으로 6회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
그러나 이 사건은 최저가 하락폭보다 점유관계와 토지 조건을 먼저 봐야 합니다. 임차인 이계향은 2021.12.06 전입했고, 말소기준권리는 2022.05.30 양평군 압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다. 명세서에는 명시적인 인수권리가 없다고 되어 있으나, 이 점유자의 보증금·계약관계가 확인되지 않은 이상 실제 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경2003 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수입리 168-7 |
| 등기 대상 건물 | 경기도 양평군 서종면 수입리 174-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 장근영 |
| 감정가 / 최저가 | 840,638,900원 / 411,913,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 472,629,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.30 양평군 압류
말소기준은 2022.05.30 양평군 압류입니다. 이후 서울보증보험의 가압류 496,619,000원, 화도농업협동조합의 경매개시결정, 서울보증보험의 추가 가압류 130,798,000원, 이천세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 양서농업협동조합 근저당, 포천제일신용협동조합 근저당, 황준 전세권, 김상아 전세권, 김상아 소유권이전청구권가등기, 화도농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계향 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 여부도 확인되지 않으며, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 정리돼 있습니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서의 최신 내용, 현황조사서, 주민등록 전입세대 확인과 실제 계약관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가 411,913,000원은 감정가 840,638,900원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 개별 입지·접도·형상·건물 상태에 따라 가격 편차가 크고, 일부 토지는 지적도상 맹지로 기재돼 있어 일반적인 주택 시세와 단순 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 411,913,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,519,130원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 496,619,000원 | 405,393,870원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,798,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 627,417,000원 중 예상 배당액은 405,393,870원, 미배당은 222,023,130원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 임차인 이계향의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험 판단은 별도입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수입2리마을회관 남동측 인근으로 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근은 가능하나 노선버스정류장 거리와 운행빈도를 고려하면 교통여건은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 대표 토지는 보전관리지역, 지목 임야, 자연림, 완경사·부정형이며 공시지가는 30,400원/㎡, 면적은 463.0㎡입니다.
- 접도. 목록 1,5는 지적도상 맹지입니다. 실제 이용도로와 출입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호2 일부는 법면 상태입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되며 면적은 개략적으로 산정돼 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 매각불허가 이력 — 절차 리스크도 확인
2026.04.24부터 소유자, 최고가매수인, 채무자, 임차인, 압류권자, 공유자, 교부권자, 지상권자, 배당요구권자, 채권자 등에 매각허가취소 및 매각불허가결정정본이 발송됐고, 2026.05.08과 2026.05.11에도 최고가매수인·공유자·임차인 등에 관련 정본이 발송된 이력이 확인됩니다. 현재 매각기일은 2026.09.16로 잡혀 있으나, 입찰 전에는 사건 진행내역에서 매각불허가의 사유와 이후 절차 경과를 원문으로 확인하는 것이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 계약 확인. 이계향 전입일은 2021.12.06으로 말소기준 2022.05.30보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 명세서 최신본 대조. 명시 인수권리는 없지만 선순위 전입 점유자의 구체적 계약 내용이 확인되지 않은 상태이므로 최신 매각물건명세서를 다시 보세요.
- 맹지 현장 확인. 목록 1,5는 지적도상 맹지입니다. 실제 진입로, 도로 사용권원, 차량 접근 가능 여부를 확인하세요.
- 매각불허가 사유 확인. 2026년 매각허가취소 및 매각불허가결정이 여러 이해관계인에게 송달됐습니다. 결정문과 사건 진행내역을 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물 면적은 개략 산정이므로 현황과 평가 범위를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 각종 제한이 실제 이용과 증개축 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실거래·현장가 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 매물가를 별도 조사하세요.
맺으며 — 49%라는 숫자보다 ‘미확인 위험’이 더 중요하다
이 사건은 840,638,900원 감정가가 411,913,000원까지 내려와 표면적으로는 할인폭이 큽니다. 하지만 6회 유찰, 말소기준보다 빠른 임차인 전입, 보증금·확정일자 미상, 일부 맹지, 그리고 매각불허가 이력이 동시에 존재합니다. 명세서상 명시 인수권리 없음과 배당표상 인수 0원은 긍정적이지만, 선순위 점유자의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 부담을 0원으로 단정하기 어렵습니다.
가격은 내려왔지만 권리와 현장 확인은 오히려 더 깊어져야 하는 물건입니다. 임차관계와 매각불허가 사유, 맹지의 실제 통행관계를 모두 해소한 뒤에야 411,913,000원이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
