수원지방법원 2023타경2003. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기에는 경기도 양평군 서종면 수입리 174-12가 표시되고, 소유자는 장근영입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물입니다. 감정가 840,638,900원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 288,339,000원입니다.
표면적인 가격 하락폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건은 최저가만으로 접근하면 안 됩니다. 임차인 이계향은 2021.12.06 전입했고, 계산된 말소기준권리인 양평군 압류는 2022.05.30입니다. 자료상 대항력 있음으로 분류되어 있는데 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가에 더해 실제로 승계할 보증금이 있는지 확인하기 전까지는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경2003 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수입리 168-7 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 양평군 서종면 수입리 174-12 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 장근영 |
| 감정가 / 최저가 | 840,638,900원 / 288,339,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 472,629,695원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기 흐름에서 과거 근저당·전세권·가등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 계산상 말소기준은 2022.05.30 양평군 압류이며, 그 뒤 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 추가 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이계향의 전입일은 2021.12.06으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이계향 | 2021.12.06 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘실질취득가’ 확정
현재 최저매각가는 288,339,000원으로 감정가 840,638,900원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 230,671,200원, 9회 유찰 시 184,536,960원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
대항력 임차인이 실제로 낙찰자에게 반환청구할 보증금이 남는 구조라면, 실질취득가는 낙찰가에 인수 보증금을 더해 판단해야 합니다. 따라서 288,339,000원이라는 숫자 자체가 싸 보인다는 이유만으로 접근하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,836,746원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 496,619,000원 | 283,502,254원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,798,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 627,417,000원 중 예상 배당은 283,502,254원이고, 미배당은 343,914,746원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 대항력 임차인 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 임차보증금 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수입2리마을회관 남동측 인근으로 전원주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근은 가능하지만, 노선버스정류장 거리와 운행빈도를 고려할 때 교통여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 보전관리지역이며 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 접도. 토지 자료상 지목은 임야, 면적은 463.0㎡, 도로접면은 맹지이며 매각 비고에서도 목록 1,5는 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 기호2 일부는 법면 상태입니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이계향의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원문과 배당요구 여부를 대조해 실제 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 매각불허가 이력 확인. 2026.04.24 매각허가취소 및 매각불허가결정 관련 송달 이력이 다수 존재합니다. 결정 원문과 사유를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 옹벽·담장·조경수·바닥포장 등 토지 부합물도 토지에 포함 평가되어 있습니다.
- 제시외 건물 면적. 면적은 개략적으로 산정되어 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 맹지 확인. 목록 1,5는 지적도상 맹지로 기재되어 있으므로 실제 출입로와 통행관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 현장 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 840,638,900원에서 288,339,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이계향의 보증금이 미상이기 때문입니다. 명시된 인수권리는 없다고 되어 있어도, 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 이상 낙찰자의 실제 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
여기에 다회 유찰, 매각허가취소 및 매각불허가결정 이력, 일부 목록의 맹지, 제시외 건물 포함까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차보증금·매각불허가 사유·통행관계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
