수원지방법원 2023타경3549. 경기도 여주시 연양동 304-12 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 철골조 슁글잇기지붕 2층 근린생활시설 및 단독주택입니다. 1층은 근린생활시설6, 2층은 근린생활시설1과 단독주택 2가구로 이용되고 있으며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 목록2의 2층 일부가 2013.04.29. 다가구주택으로 용도변경된 상태라고 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2002.06.28. 설정된 여주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 김형아·엘제이대부주식회사·유제원 근저당권과 경매개시결정은 기준권리 뒤에 있으므로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 적혀 있어, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경3549 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 연양동 304-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설6 · 2층 근린생활시설1, 단독주택(2가구) |
| 건물 구조 | 1999.12.29. 사용승인 · 철골조 슁글잇기지붕 2층 근린생활시설 및 단독주택 |
| 토지 | 1,802.0㎡ · 지목 유원지 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 이종희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,351,104,000원 / 662,041,000원 (8회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 236,414,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2002.06.28. 여주축산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 426,000,000원이며, 같은 근저당권에는 이후 450,000,000원·840,000,000원·805,000,000원으로 변경된 등기 이력이 있습니다. 2022.04.12. 김형아 285,000,000원, 엘제이대부주식회사 150,000,000원, 2023.02.01. 유제원 55,900,000원의 근저당권은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 662,041,000원으로 감정가 1,351,104,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 비교할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 49% | 662,041,000원 | 653,020,590원 | 263,879,410원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 39% | 529,632,800원 | 521,936,472원 | 394,963,528원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 31% | 423,706,240원 | 417,069,178원 | 499,830,822원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 529,632,800원, 10회 유찰 시에는 423,706,240원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 배당재원 감소에 따라 채권자 미배당액은 263,879,410원 → 394,963,528원 → 499,830,822원으로 증가합니다. 이는 매수인의 승계 부담 증가가 아니라 채권자의 회수 부족 확대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 662,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,020,410원 |
| 2. 근저당 · 여주축산업협동조합 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김형아 | 285,000,000원 | 227,020,590원 |
| 4. 근저당 · 엘제이대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 유제원 | 55,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 916,900,000원 중 653,020,590원이 배당되고 263,879,410원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 여주축산업협동조합 근저당권을 426,000,000원 기준으로 계산한 제공 배당모형이며, 등기에는 같은 근저당권의 채권최고액 변경 이력이 있으므로 실제 배당순위·채권계산서는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여주시 연양동 도시안전정보센터 동측 인근으로, 숙박시설·음식점·캠핑장·레저시설·미조성 나지가 혼재하는 유원지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 지방도·국도 이용편은 대체로 무난하며, 버스정류장 위치와 노선을 기준으로 대중교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설6, 2층 근린생활시설1 및 단독주택 2가구입니다. 2층 일부는 2013.04.29. 다가구주택으로 용도변경된 상태입니다.
- 토지. 면적 1,802.0㎡, 지목 유원지, 자연녹지지역이며 공시지가는 308,900원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·유원지·관광지·자연보전권역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 1999.12.29. 사용승인을 받은 철골조 2층 건물로, 급·배수 위생설비, LPG공급설비, 소방설비가 있으며 단독주택은 개별난방입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고, 근린생활시설·단독주택·유원지 입지라는 개별성을 반영한 실제 매매사례를 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 문제인지, 용도·점유·건물 상태·수익성·규제 문제인지 현장조사로 분리해 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계는 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 감정서상 ㉠~㉧이 포함되므로, 실제 현황과 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 2층 용도 확인. 목록2의 2층 일부가 2013.04.29. 다가구주택으로 용도변경된 상태이므로 현재 이용상태와 관련 공부를 확인하세요.
- 근저당 변경 이력 확인. 말소기준 근저당은 설정 후 채권최고액 변경 이력이 있으므로, 최신 등기사항과 채권계산서를 기준으로 실제 배당관계를 확인하세요.
- 규제·사업성 검토. 자연녹지지역·유원지·관광지·자연보전권역 등 토지이용 제한이 실제 활용·개발·대출·매각성에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 8회 유찰의 이유
이 사건의 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 뒤의 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 근린생활시설과 주거가 혼재하고, 토지는 유원지·자연녹지지역에 속하며, 이미 8회 유찰됐습니다.
현재 최저가 662,041,000원은 감정가의 49%지만, 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 얼마나 깨끗한가”보다 662,041,000원이라는 실질취득가를 시장이 받아줄 수 있는가, 그리고 반복 유찰의 원인이 무엇인가입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
