수원지방법원 2025타경57896. 수원시 장안구 조원동 471-36 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1990년 06월 사용승인된 연와조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층과 2층은 주택, 지층은 창고 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 현순자이며, 경매를 신청한 케이아이에스정보통신주식회사의 근저당 채무자는 인젠시스템주식회사입니다.
등기 흐름만 보면 1993년부터 2013년까지 설정됐던 근저당권과 가압류는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2025.03.21. 설정된 케이아이에스정보통신주식회사 근저당권 251,500,000원입니다. 문제는 이 근저당보다 앞서 전입한 노성호와 박동일입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로, 단순히 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 471-36 · 경기도 수원시 장안구 조원로58번길 56-27 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 및 2층 주택 · 지층 창고 등 |
| 건물 구조 | 1990년 06월 사용승인 · 연와조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 현순자 (2021.06.19. 협의분할에 의한 상속, 2021.10.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 358,512,500원 / 358,512,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이아이에스정보통신주식회사 / 251,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.21. 을구 17번 근저당권 · 채권최고액 251,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 임차인 위험은 미확정
과거 근저당권과 가압류에는 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025.03.21. 케이아이에스정보통신주식회사 근저당권입니다. 다만 노성호는 2015.11.06., 박동일은 2021.03.30. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 전입일만으로 보증금 전액의 대항력과 인수액을 단정할 수는 없지만, 적어도 대항력 가능성을 배제할 수 없는 선순위 점유 신고입니다.
임차인·점유 신고 분석
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 가능성 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노성호 | 2015.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 박동일 | 2021.03.30 | 2025.11.25 | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능 |
② 가격 검증 — 실거래 근거 없이 신건가를 평가하기 어렵다
감정가는 358,512,500원이며 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 거래 수준보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 이 사건은 임차보증금 인수액까지 미상이라, 최저가 자체만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다.
③ 참고 배당 시뮬레이션 (매각가 358,512,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,819,175원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사서울은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대자동차주식회사 | 130,940,000원 | 130,940,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김옥순 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대우캐피탈주식회사 | 34,110,240원 | 7,753,325원 |
| 을구 8번 근저당권 · 서수원새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 16,900,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 16,900,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 케이아이에스정보통신주식회사 | 251,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 818,350,240원, 예상 배당액 352,693,325원, 미배당액 465,656,915원의 참고 시뮬레이션입니다. 과거 권리 중에는 후속 말소등기가 확인되는 항목이 포함돼 있으므로 실제 배당순위는 원본 등기와 채권 존속 여부를 다시 대조해야 합니다. 임차보증금·당해세·최우선변제도 확정되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 1층과 2층은 주택, 지층은 창고 등으로 이용 중입니다. 아파트 단일 호실이 아니라 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄매각 물건입니다.
- 구조·설비. 연와조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 벽돌치장 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄새시입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·유치원 상대보호구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역이며, 2025.08.26. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주택과 지층 창고, 토지를 함께 취득하는 복합 물건이므로 일반적인 아파트보다 권리·점유 확인 범위가 넓습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성과 적정가격은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노성호 보증금 확인. 2015.11.06. 전입 당시 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 박동일 배당·잔존보증금 확인. 2025.11.25. 배당요구 사실과 함께 보증금 원금, 확정일자, 예상 배당액 및 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 점유 구획 확인. 1층·2층 주택과 지층 창고 중 각 전입자가 실제로 점유하는 부분과 독립된 임대차 목적물인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 말소권리 대조. 농업협동조합중앙회·주식회사서울은행·김옥순·서수원새마을금고· 동수원신용협동조합·주식회사국민은행 근저당권과 현대자동차주식회사·대우캐피탈주식회사 가압류의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 입찰가에 취득비용과 두 임차인의 미배당 인수액을 더한 금액을 기준으로 주변 토지·연립·다세대 거래와 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 표시, 경계, 이용 현황, 지층 창고의 점유 상태를 매각목록 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·주민등록 전입세대열람·확정일자 현황·배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기가 정리돼도 임차보증금이 미상이면 안전하지 않다”
이 사건의 과거 근저당권과 가압류에는 말소등기가 확인되므로, 현재 등기상 말소기준은 2025.03.21. 케이아이에스정보통신주식회사 근저당권입니다. 그러나 노성호와 박동일은 모두 그보다 먼저 전입했습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 매수인이 떠안을 금액도 미상입니다.
여기에 비교 실거래가 없어 최저가 358,512,500원의 시장 적정성도 검증할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 등기상 과거 권리가 말소됐다는 이유만으로 안전형·저가형으로 평가할 수 없는 사건입니다. 권리 핵심은 두 전입자의 계약과 보증금 확인, 가격 핵심은 그 인수액을 포함한 실질취득가 검증입니다. 현 상태에서는 입찰보다 임대차 원본 확인이 먼저입니다.
