부산지방법원 2024타경59680. 부산 금정구 구서동에 있는 14층 건물 중 12층 1201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 현칭 깐느오피스텔로 표시됩니다. 건축물의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태는 입찰 전 대조가 필요합니다.
이 사건의 핵심은 감정가에서 최저가가 얼마나 떨어졌느냐가 아닙니다. 말소기준인 2024년 강제경매개시결정보다 먼저 설정된 2023년 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있다는 점입니다. 임차인 한기쁨의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 배당액은 10,576,796원에 그칩니다. 나머지 보증금은 낙찰자가 부담하게 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 수림로50번길 196-4(구서동), 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 12층 1201호 |
| 현칭 | 깐느오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사건설산업이앤씨 |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,178,000원 (9회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 한기쁨 |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2024.07.23 강제경매개시결정 (갑구 7번) |
| 선순위 임차권 | 2023.12.19 주택임차권등기 · 한기쁨 · 보증금 250,000,000원 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 기존 새마을금고 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 주식회사무궁화신탁과 아시아신탁주식회사에 관한 신탁등기도 말소됐으며, 현재 확인되는 소유자는 주식회사건설산업이앤씨입니다.
반면 을구 7번 주택임차권등기는 말소되지 않았습니다. 임차권자는 한기쁨이고, 등기일은 2023.12.19입니다. 말소기준인 2024.07.23 강제경매개시결정보다 앞서며, 주민등록일과 확정일자도 모두 2021.11.16입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 존재
확인된 실제 임차인은 한기쁨 1명입니다. 경매신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 이를 별도의 임차인이나 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한기쁨 | 전유부분 전부 | 250,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.10.09 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.11.15 |
| 주민등록일 | 2021.11.16 |
| 확정일자 | 2021.11.16 |
| 임차권등기 | 2023.12.19 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 | 250,000,000원 |
| 예상배당 | 10,576,796원 |
| 예상 미배당액 | 239,423,204원 |
+ 예상 보증금 인수 239,423,204원
= 실질취득 약 250,000,000원
③ 가격 분석 — 최저가가 낮아도 실질취득은 고정
감정가는 277,000,000원입니다. 9회 유찰로 현재 최저매각가는 11,178,000원까지 내려갔습니다. 그러나 보증금 250,000,000원이 전액 배당되지 않는 구조이므로 낙찰가 하락분만큼 매수인의 보증금 인수 부담이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 11,178,000원 | 10,576,796원 | 239,423,204원 | 약 2.5억원 |
| 10회 유찰 시 | 7,824,599원 | 7,283,756원 | 242,716,244원 | 약 2.5억원 |
| 11회 유찰 시 | 5,477,219원 | 4,978,629원 | 245,021,371원 | 약 2.5억원 |
매각가·배당액·인수액은 각 회차별 추정치입니다. 실질취득액은 낙찰대금과 미배당 보증금을 합산한 근사치이며, 취득세·등기비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 향후 유찰 회차는 확정된 매각조건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 601,204원 |
| 1. 임차인 한기쁨 · 우선변제 | 250,000,000원 | 10,576,796원 |
| 2. 경매신청채권 · 한기쁨 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 미배당 보증금 | — | 239,423,204원 |
집행비용 601,204원은 추정액입니다. 임차인 우선변제 배당액 10,576,796원과 매수인 인수액 239,423,204원은 동일한 보증금 250,000,000원의 배당·잔액 관계입니다. 신청채권자 한기쁨의 청구금액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 예상배당액은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치로, 실제 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 구서역(부산1호선) 서측 인근입니다. 중소규모 공동주택과 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 구서역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층 1201호입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스난방설비 및 주차타워가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 현황 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내벽과 바닥은 폐문·부재로 미조사됐습니다. 내부 상태와 실제 점유현황을 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 구서역 인근 입지라는 특성은 있으나, 개별 호실의 최근 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않았습니다. 9회 유찰 이력까지 고려해 매수 수요 및 처분 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 선순위 주택임차권 인수조건을 확인하고, 배당 예상액을 차감한 보증금 잔액을 실제 취득자금에 반영해야 합니다.
- 임대차 실체 검증. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 입금 자료, 임차권등기명령, 집행권원과 경매신청 서류를 대조해야 합니다. 의심만으로 임차권이 무효라고 가정해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 최저가 11,178,000원이 아니라 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 최근 실거래 및 현장 거래가격을 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 10회 유찰 시 예상 인수 242,716,244원, 11회 유찰 시 245,021,371원입니다. 최저가 하락이 실질취득액 감소로 이어지지 않는 점을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 인도 가능 시점, 임차보증금 반환 조건 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용의 관계를 건축물대장 및 현황으로 확인해야 합니다. 주거 사용의 적법성도 별도 점검 대상입니다.
- 압류채권자의 매수신청 보증. 명세서 비고에 관련 보증이 기재돼 있으므로 구체적인 매각조건과 절차상 효과를 원본에서 확인해야 합니다. 이 기재만으로 일반 입찰자의 참가가 제한된다고 단정할 수는 없습니다.
- 자금 및 원본 대조. 낙찰대금 외 보증금 인수액과 취득 관련 비용을 별도로 확보하고, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,117만원짜리 물건이 아니라 실질 약 2.5억짜리 물건”
이 사건은 9회 유찰로 최저매각가가 11,178,000원까지 내려갔지만, 선순위 주택임차권의 보증금 250,000,000원이 가격 구조를 결정합니다. 현재 회차 예상 인수액은 239,423,204원이고, 낙찰대금과 합친 실질취득은 약 250,000,000원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 증가해 전체 취득비용은 크게 줄지 않습니다. 더구나 실거래 시세가 확인되지 않고, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계 및 실제 점유·반환 절차에 관한 추가 검증도 필요합니다.
결론은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없다는 것입니다. 본건의 판단 기준은 보증금 인수를 포함한 실질취득액과 실제 시장가격입니다. 해당 시세 및 임차권의 법률관계가 확인되기 전에는 9회 유찰이라는 사실만으로 유리한 입찰이라고 평가하기 어렵습니다.
