22,812,000원
부산지방법원 2024타경59680. 부산 금정구 구서동, 현칭 ‘깐느오피스텔’ 12층 1201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 7회 유찰로 최저매각가는 감정가 277,000,000원에서 22,812,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차권자 한기쁨은 2021년 11월 16일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2023년 12월 19일 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2024년 7월 23일이므로, 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 22,812,000원을 기준으로 집행비용 810,616원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 22,001,384원입니다. 따라서 보증금 잔액 227,998,616원이 매수인에게 남고, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 250,810,616원입니다. 최저가가 감정가의 8.24%라는 숫자는 매수인의 실제 부담을 나타내지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 수림로50번길 196-4(구서동), 12층1201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 현칭 ‘깐느오피스텔’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제12층 제1201호 |
| 소유자 | 주식회사건설산업이앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 22,812,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한기쁨 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 · 315.3㎡ · 공시지가 3,965,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 빠르다
등기부의 과거 신탁등기와 새마을금고 공동담보 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 인수 판단의 기준이 되는 권리는 2024년 7월 23일 강제경매개시결정입니다. 그런데 한기쁨의 전입신고·확정일자는 2021년 11월 16일이고 주택임차권등기는 2023년 12월 19일이므로 모두 경매개시보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한기쁨 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.11.16 / 2021.11.16 | 2023.12.19 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
한기쁨은 보증기관이나 대위변제 승계자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 250,000,000원을 다른 채권과 중복 합산하지 않습니다. 다만 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 한기쁨으로 동일하고, 신청 청구액도 250,000,000원입니다. 동일한 임차보증금 채권을 임차권등기와 강제경매 청구에서 각각 표시한 구조인지, 관계인 또는 가장임차인 가능성이 있는지는 계약서·판결문·경매신청서 등 원본으로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득은 22,812,000원 + 227,998,616원 = 250,810,616원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8.24%) | 22,812,000원 | 227,998,616원 | 250,810,616원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 5.76%) | 15,968,399원 | 234,719,032원 | 250,687,431원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4.04%) | 11,177,879원 | 239,423,323원 | 250,601,202원 |
매각가는 22,812,000원에서 15,968,399원, 11,177,879원으로 내려가지만 실질취득은 250,810,616원, 250,687,431원, 250,601,202원으로 거의 변하지 않습니다. 집행비용 차이만큼만 줄어들 뿐, 경제적 부담의 중심은 보증금 250,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 810,616원 |
| 1. 임차인 한기쁨 보증금 | 250,000,000원 | 22,001,384원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한기쁨 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 227,998,616원 |
집행비용은 매각가의 3.6%를 적용한 추정치입니다. 임차인 배당 후 보증금 부족분 227,998,616원이 매수인 인수액으로 남습니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일하므로 250,000,000원을 별도의 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 구서역(부산1호선) 서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·근린생활시설·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 구서역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 전유부분 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층으로, 급배수·위생·승강기·도시가스난방·주차타워 설비가 있습니다. 내부는 폐문·부재로 조사되지 않았습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지이며, 서측 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 제2종일반주거지역 및 도로에 접합니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류된 오피스텔이고 7회 유찰된 이력이 있어, 일반 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총부담으로 판단하세요. 현재 회차 기준 실질취득은 250,810,616원입니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서 원본에서 을구 순위 7번 주택임차권과 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 다시 확인하세요.
- 동일인 채권 구조. 임차인·임차권자·경매신청채권자가 모두 한기쁨이고 청구액과 보증금이 모두 250,000,000원입니다. 판결문·채권계산서·배당요구서로 동일 채권 여부를 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 임대차계약일 2021.10.09 당시 아시아신탁주식회사 명의였으므로 신탁원부와 임대차 체결 권한을 대조하세요.
- 주거 사용 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권등기는 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용상태·전입세대·사업자등록·관리규약을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내벽과 바닥이 조사되지 않았습니다. 점유상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가와 최저가의 차이만으로 할인 여부를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 당해세, 집행비용 변동 여부를 관리사무소와 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “22,812,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 22,812,000원이지만, 실제 매수 부담은 여기에 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 227,998,616원이 더해진 250,810,616원입니다. 8회 또는 9회까지 더 유찰돼도 실질취득은 각각 250,687,431원, 250,601,202원으로 거의 줄지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
과거 신탁과 근저당은 이미 말소됐지만, 선순위 주택임차권은 사라지지 않습니다. 여기에 근린시설로 분류된 오피스텔, 7회 유찰, 임대차 체결 당시 신탁관계, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 구조까지 함께 확인해야 합니다. 감정가 277,000,000원과 실질취득 250,810,616원의 차이만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전까지는 낮은 최저가에 현혹되지 않는 것이 핵심입니다.
