수원지방법원 2023타경37788. 이천시 대월면 대흥리의 제1동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 동일면적은 24.32㎡이고 건물은 2015년 2월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 말소기준은 2015년 6월 11일 설정된 청미새마을금고 근저당권 채권최고액 61,600,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 28,792,000원으로 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 가격만 보고 곧바로 “싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 동일면적 실거래는 2021년 6월과 2022년 5월의 3건으로 거래 시점이 오래됐고, 킹스빌1의 경매 통계는 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 즉 숫자상 할인폭은 크지만, 실제 수요와 환금성은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경37788 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대산로247번길 20-33, 1층101호 (제1동) |
| 용도 / 면적 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 이용 · 24.32㎡ |
| 소유자 | 김원준 · 2015.02.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 83,943,550원 / 28,792,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 45,775,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 2·3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래시점이 오래됐다
킹스빌1은 총 16세대이며, 동일면적 24.32㎡로 확인되는 거래는 3건입니다. 평균 거래가는 85,666,666원, 최저 85,000,000원, 최고 86,000,000원입니다. 현재 최저가 28,792,000원은 이 평균의 33.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.32㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2022.05 | 24.32㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2021.06 | 24.32㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 평균 | 24.32㎡ | 3건 | 85,666,666원 |
수치만 보면 감정가 83,943,550원도 거래평균과 비슷하고, 현재 최저가는 거래평균보다 크게 낮습니다. 하지만 최신 거래 자체가 2022.05라 현재 매각기일과 시간 간격이 큽니다. 따라서 85,666,666원을 현재 시세로 그대로 확정해 수익성을 계산하기보다는, 실제 현지 매물과 거래 가능 가격을 다시 확인하는 보수적 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,256원 |
| 2. 근저당권 · 청미새마을금고 | 61,600,000원 | 27,873,744원 |
| 3. 가압류 · 마장신용협동조합 | 7,925,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 69,525,569원 가운데 예상 배당액은 27,873,744원, 미배당액은 41,651,825원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있으나, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 미배당 — 더 내려가면 채권 미회수 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 28,792,000원 | 27,873,744원 | 41,651,825원 |
| 7회 유찰 시 | 23,033,600원 | 22,218,995원 | 47,306,574원 |
| 8회 유찰 시 | 18,426,880원 | 17,695,196원 | 51,830,373원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 에스케이하이닉스 이천공장 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.02.06 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 563㎡, 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 경계 확인. 인접지와의 지적경계가 불분명해 정확한 확인에는 측량이 필요하다고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 매각 형태. 일괄매각이며 목록 2·3은 지분매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현지 시세 재확인. 동일면적 거래평균은 85,666,666원이지만 최신 거래가 2022.05입니다. 현재 매물가격과 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 물건뿐 아니라 단지 경매 통계도 평균 유찰 6회입니다. 내부 상태·수요·매도기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 지분 확인. 목록 2·3이 지분매각이므로 매각대상 지분과 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 경계 측량 이슈. 감정평가서가 지적경계 불분명을 명시하고 있으므로 필요 시 측량 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 지분 범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “33.6% 가격보다 6회 유찰의 이유를 먼저 본다”
권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 28,792,000원은 과거 동일면적 거래평균 85,666,666원의 33.6%여서 숫자만 보면 강한 할인입니다.
하지만 이미 6회 유찰됐고 킹스빌1 경매 통계도 평균 유찰 6회·낙찰률 0.0%입니다. 거래 자료 역시 최신이 2022년 5월입니다. 여기에 토지 지분매각과 지적경계 확인 이슈도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”가 아니라 이 가격에 실제로 되팔 수 있는지, 토지·경계 리스크를 감수할 만한지입니다. 권리는 무난하지만 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.
