수원지방법원 2023타경37788. 이천시 대월면 대흥리의 제1동 1층 101호, 전용 24.32㎡ 다세대주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2015년 2월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 대상 호실은 1층입니다. 현재 최저매각가는 41,132,000원으로 감정가 83,943,550원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준은 2015년 6월 11일 설정된 청미새마을금고 근저당권 61,600,000원입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 인도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경37788 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대산로247번길 20-33, 제1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 + 토지 · 전용 24.32㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김원준 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2015.02.06 |
| 감정가 / 최저가 | 83,943,550원 / 41,132,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 45,775,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록 2·3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.06.11 청미새마을금고 근저당권입니다. 2023년 경매개시결정, 마장신용협동조합 가압류, 이천시·국의 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 청미새마을금고는 이후 명칭이 이천우리새마을금고로 변경됐고, 2024.09.27 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격 비교 — 4,113만원은 실거래 표본의 48%
‘킹스빌1’ 전용 24.32㎡로 확인되는 거래는 3건입니다. 최신 확인 거래는 2022.05 · 86,000,000원이고, 3건 평균은 85,666,666원입니다. 현재 최저가 41,132,000원은 이 평균의 48.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.32㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2022.05 | 24.32㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2021.06 | 24.32㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 평균 | 24.32㎡ | 3건 | 85,666,666원 |
숫자만 보면 현재 가격대는 감정가뿐 아니라 확인 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본은 3건에 불과하고 가장 최근 확인 거래도 2022.05입니다. 따라서 41,132,000원을 곧바로 현재 시장가 대비 동일한 폭의 할인으로 단정하기보다는, 실제 매수수요와 현재 거래가능 가격을 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,376원 |
| 2. 근저당권 · 청미새마을금고 | 61,600,000원 | 39,991,624원 |
| 3. 가압류 · 마장신용협동조합 | 7,925,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 69,525,569원 중 예상 채권자 배당은 39,991,624원이며, 미배당액은 29,533,945원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (49%) | 41,132,000원 | 39,991,624원 | 29,533,945원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (39%) | 32,905,600원 | 31,913,299원 | 37,612,270원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (31%) | 26,324,480원 | 25,450,639원 | 44,074,930원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권 미회수액 자체보다 부동산의 실제 가치·점유·토지 지분·환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 에스케이하이닉스 이천공장 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.02.06 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·가스난방 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 563.0㎡, 공시지가는 371,600원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 킹스빌1은 16세대입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 토지 지분 확인. 목록 2·3이 지분매각이므로 각 토지의 매각대상 지분과 이용형태를 등기·매각서류에서 대조합니다.
- 경계 확인. 인접지와 지적경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로 필요 시 측량 가능성과 비용을 검토합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모, 확인 실거래 3건, 평균 5회 유찰이라는 숫자를 감안해 현재 매수수요와 재매각 가능성을 점검합니다.
- 가격 재검증. 최저가는 확인 실거래 평균의 48%지만 최신 확인 거래가 2022.05이므로 현재 현장 시세를 별도로 확인합니다.
맺으며 — “싸진 것은 맞지만, 이유 확인이 먼저”
권리만 놓고 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 83,943,550원에서 41,132,000원까지 내려와 확인 실거래 평균의 48% 수준입니다.
하지만 이미 5회 유찰됐고, 임대관계가 미상이며, 목록 2·3 토지 지분을 함께 매각하고, 감정평가서에는 인접지와의 지적경계 불분명까지 적시돼 있습니다. 여기에 확인되는 거래도 3건뿐이고 최신 거래월은 2022.05입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격은 내려왔지만, 현장·토지·환금성 확인을 통과해야 비로소 할인 가격의 의미가 생긴다”입니다.
