부산지방법원 2024타경61331. 부산진구 부전동 더샵 센트럴스타 이동 16층 1607호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태와 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이현오는 2017.06.07. 거래가 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 356,000,000원의 49%인 174,440,000원으로, 이미 7회 유찰된 상태입니다.
표면적인 최저가보다 중요한 것은 선순위 임차권의 처리입니다. 김시원의 전입·점유개시일은 2021.06.04., 확정일자는 2021.06.03.이며, 말소기준인 2024.08.27. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 대항력 있는 보증금 310,000,000원 중 배당받지 못하는 부분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 권리를 넘겨받은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로666번길 50, 이동 16층 1607호 (부전동, 더샵 센트럴스타) |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 분석대상 면적 78.604㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층/지상 47층 중 16층 · 사용승인일 2011.06.17. |
| 소유자 | 이현오 (2017.06.07. 거래가 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 174,440,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,602,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 확약으로 실질 해소
말소기준권리는 2024.08.27. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.06.04. 전입·점유와 2021.06.03. 확정일자를 갖춘 김시원은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2023.06.14.에는 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시원 주거 · 임차권등기 | 제1607호 전유부분 전부 | 310,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.06.04. | 우선변제 있음 확정 2021.06.03. · 배당요구 | HUG 양수 양도 전 임차인 김시원 | 실질 0원* 확약 미적용 시 138,802,160원 |
실제 임차인은 김시원 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 권리를 넘겨받아 경매를 신청한 주체로, 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 확약의 효력도 이 김시원 임차권에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 339,833,333원이지만, 여기에는 2021년 410,000,000원·415,000,000원과 2022년 363,000,000원·380,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 78.51㎡ | 30 | 295,000,000원 |
| 2025.04 | 78.51㎡ | 24 | 290,000,000원 |
| 2024.09 | 78.6㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2023.06 | 84.61㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2022.06 | 78.6㎡ | 25 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 78.6㎡ | 19 | 363,000,000원 |
| 2021.10 | 84.61㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2021.10 | 84.61㎡ | 27 | 415,000,000원 |
| 2021.10 | 78.51㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 84.61㎡ | 28 | 410,000,000원 |
| 2021.09 | 78.51㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2021.08 | 78.6㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.51㎡ | 2건 | 292,500,000원 |
확약이 유효해 실질취득액이 174,440,000원으로 고정된다면 최근 12개월 평균의 59.6%로 수치상 할인폭이 큽니다. 반대로 확약이 적용되지 않아 138,802,160원을 인수하면 총부담은 313,242,160원이 되어 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서의 유효성에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,242,160원 |
| 1. 임차인 김시원 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 171,197,840원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 325,602,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 138,802,160원이지만, 2026.03.19. 확약서에 따라 김시원 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가와 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정해 분석하거나 가격을 비교해서는 안 됩니다.
- 단지. 더샵 센트럴스타는 총 5개 동, 1,679개호로 구성되며 아파트 1,360세대와 오피스텔 319개호가 함께 있습니다.
- 입지. 경남공업고등학교 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·주상복합건물·업무시설·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 부산도시철도 2호선 전포역과 1호선 범내골역이 있어 교통 사정은 양호합니다.
- 도로·주차. 서측 10미터, 북측 12미터, 동측과 남측 20미터 도로에 접하고 단지 진입로와 가로망, 주차시설이 정비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 가격 추세가 -16.3%이고 경매 낙찰률이 10.0%에 그쳐, 할인율과 별개로 매각기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.03.19. 제출본에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함돼 있는지 확인하세요.
- 적용 주체 확인. 확약 제출자인 주택도시보증공사가 김시원 임차보증금 권리를 적법하게 넘겨받은 주체인지, 별도의 권리자가 남지 않았는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류와 협조 절차, 말소 시점을 법원 기록과 함께 점검하세요.
- 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태는 별도로 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 반영하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 339,833,333원보다 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -16.3%와 7회 유찰, 낙찰률 10.0%를 고려해 단기 재매각을 전제로 한 공격적 입찰은 피하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)인 점을 기준으로 이용 가능 범위와 실제 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 유효해야 싼 물건”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 59.6%로 충분한 할인폭이 보입니다. 그러나 본질은 가격이 아니라 310,000,000원 선순위 임차권입니다. 확약서가 없다면 매수인은 138,802,160원을 추가로 부담해 총부담이 313,242,160원으로 올라가고, 최근 시세보다 유리하다고 말할 수 없습니다.
반대로 2026.03.19. 확약서가 법원 기록대로 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소된다면, 김시원 임차권의 인수는 실질 0원*이며 실질취득액은 174,440,000원입니다. 이때는 최근 시세 대비 가격 여유가 분명합니다. 다만 7회 유찰과 10.0% 낙찰률, -16.3%의 최근 거래 추세는 이 물건의 낮은 환금성을 보여줍니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 유리, 환금성은 경계입니다.
* 확약서가 적용되지 않는 원칙적 계산에서는 임차보증금 미배당액 138,802,160원이 매수인 인수 위험이며, 최저가를 포함한 총부담은 313,242,160원입니다.
