수원지방법원 2024타경3027. 양평군 용문면 다문리의 원석비바체주건축물 1동 7층 701호로, 현황상 외벽 표시는 102동입니다. 소유자 이순애는 2011.03.28. 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득했고, 2014.10.30. 용문통합새마을금고 명의의 채권최고액 153,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리이며 현재 명칭은 용문새마을금고, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있습니다.
등기만 보면 말소기준보다 앞섰던 가등기·가압류·압류와 기존 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 이들이 현재 살아 있는 선순위 인수권리라고 단정할 수는 없습니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 유인숙이 2012.11.22. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 요곡길 18, 1동 7층 701호 (원석비바체주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 10층 내 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 동 표시 | 공부상 1동 · 현황 건물 외벽 표시 102동 |
| 소유자 | 이순애 (2011.03.28. 거래가액 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용문새마을금고 / 120,546,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위는 말소됐지만 임차인이 남는다
2010년의 소유권이전청구권가등기와 가압류, 성남중앙신용협동조합 및 성남수정새마을금고의 기존 근저당은 후속 말소등기가 확인됩니다. 양평군 압류 2건도 2014.01.28.과 2014.04.17. 각각 해제됐습니다. 따라서 현존 권리 기준의 말소기준은 2014.10.30. 용문통합새마을금고 근저당으로 보는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실질취득비용을 확정할 수 없다
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이 조사돼 있습니다. 전입일은 확인되지만 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유인숙 | 2012.11.22. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실질취득비용은 175,000,000원으로 고정되지 않습니다. 임대차가 유효하고 대항력이 인정될 경우에는 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 추가됩니다. 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 최저가 대비 할인율이나 안전한 응찰 상한도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
원석비바체는 2010.08.30. 사용승인을 받은 17세대 규모의 아파트입니다. 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가 175,000,000원의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 유찰 이력도 없는 신건이므로 감정가가 곧 최저가입니다.
따라서 현 단계에서 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 낮아 보이더라도 실질취득비용이 더 커질 수 있으므로, 일반적인 감정가 대비 할인율만으로 응찰 여부를 결정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 141,700,000원 | 141,700,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사피엘씨건설 | 180,000,000원 | 30,050,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 성남수정새마을금고 | 172,900,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 용문통합새마을금고 | 153,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 김봉환 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,297,905원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 14,613,694원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 용문새마을금고 | 7,305,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 787,216,925원 중 171,750,000원이 배당되고 615,466,925원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 기존 주거지, 다세대주택 등이 혼재한 주거지대입니다. 주위환경과 생활시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2010.08.30. 사용승인된 벽식조 경사지붕 10층 건물의 7층으로, 난방·위생·급배수· 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 공부상 1동과 현황상 102동의 표시 차이가 있습니다. 관계인 부재로 임대관계와 발코니 확장 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 아파트이고 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아, 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 유인숙의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일과 현재 점유 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 확인. 주민등록 전입세대와 점유현황을 대조해 2012.11.22. 전입이 본건 701호에 대한 임차인의 전입인지 확인하세요.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 예상배당액을 확인한 뒤 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 말소권리 재검산. 예상배당표에 과거 말소된 근저당과 가압류가 포함된 이유를 등기부 원본과 법원 배당관계서류로 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 1동과 현황상 102동이 같은 건물임을 집합건축물대장, 건물 배치도와 현장에서 다시 대조하세요.
- 가격 조사. 직접 비교 실거래가 확인되지 않으므로 인근 아파트·다세대주택의 실제 매물과 거래 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가가 총취득비용은 아니다”
이 사건은 등기상 오래된 선순위 권리가 대부분 말소돼 있다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 말소기준보다 빠른 2012.11.22. 전입자가 있고, 그 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에 인수권리 해당 없음으로 기재됐다는 사정만으로 위험이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
여기에 직접 비교할 실거래가 없고, 17세대 소규모 아파트이며, 예상배당표에는 과거 말소권리가 포함된 불일치까지 존재합니다. 현재 최저가 175,000,000원은 ‘싸게 살 수 있는 가격’이 아니라 확인되지 않은 보증금을 제외한 최소 지출액입니다. 임차보증금과 배당관계가 확정되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
