수원지방법원 2025타경58883. 수원 권선구 금곡동 로얄팰리스 8층 802호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김재희이며, 2017.10.24 소유권이전등기가 이루어졌고 등기상 거래가액은 208,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 174,000,000원으로, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.13 국 명의 압류가 설정됐고, 2023.12.21 삼성카드 가압류 23,740,336원이 들어왔으나 이 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.11.18에는 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58883 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1113-5 로얄팰리스 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금곡로 201 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 802호 · 사용승인일 2017-09-15 |
| 소유자 | 김재희 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 151,229,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.10.24 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고 채무자는 김재희입니다. 2023.07.13 국 명의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하고, 2025.11.18 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 삼성카드 가압류 23,740,336원은 2025.09.18 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 데이터상 감정가 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없어, 단순히 70%까지 떨어졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 49,873,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 87,306,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 113,434,495원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 우리은행 근저당의 미배당액은 49,873,800원에서 87,306,420원, 113,434,495원으로 커집니다. 하지만 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수를 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 174,000,000원 | 124,126,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 126,700,000원을 가정하면 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 49,873,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡동 행정복지센터 북측 인근이며 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 8층 802호이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지시설, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 각각 대로 및 중로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 업무시설(오피스텔) 이용 물건인 만큼 전입·사업자등록 및 임대차 존재 여부를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 126,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 2023.07.13 국 명의 압류가 존재하므로 실제 배당에서 당해세 등 조세채권의 내용과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 먼저다
이 사건은 2017.10.24 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 등기 구조입니다. 현재 회차에서 근저당 미배당액이 49,873,800원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 여기에 실거래 자료도 없으므로 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 단순, 점유와 가격은 추가 확인. 이 두 가지를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
