161,700,000원
수원지방법원 2025타경58914. 권선동 1000-2, 세지로66번길 16의 5층 건물 중 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자 김춘우는 2021.07.30 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 김진웅은 2021.08.06 전입하고 2021.09.03 확정일자를 받았으며, 말소기준인 주식회사더블유아이금융대부의 근저당권은 그 뒤인 2021.10.14 설정됐습니다. 따라서 임차인 김진웅은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다.
보증금이 240,000,000원이므로 현재 최저매각가 161,700,000원보다 큽니다. 통상적인 배당 구조에서는 집행비용 3,063,800원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 158,636,200원이 배당되고 81,363,800원이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권말소에 동의하는 인수조건변경 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58914 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1000-2 4층 402호 도로명: 경기도 수원시 권선구 세지로66번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 1층 근린생활시설, 2~5층 다세대주택 8세대 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김춘우 · 2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.10.14 을구 4번 근저당권, 주식회사더블유아이금융대부의 채권최고액 169,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 수원시 압류, 강서구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 김진웅은 말소기준보다 앞선 2021.08.06 전입, 2021.09.03 확정일자를 갖췄으므로 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 2023.09.07 임차권등기가 뒤에 이루어졌더라도 대항력 판단의 핵심인 전입일은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진웅 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06 | 2021.09.03 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김진웅은 실제 임차인 1명으로 분석합니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 보증금 240,000,000원을 신청채권과 별도로 이중 합산하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권과 임차권등기 채권이 동일함이 명시돼 있기 때문입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 최저가만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 161,700,000원으로 감정가 231,000,000원의 70%입니다. 하지만 이번 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 대항력 임차보증금 240,000,000원이 존재하는 사건이어서 확약이 없었다면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커지는 구조이기 때문입니다.
실제로 현재 회차의 일반 배당계산상 매수인 인수액은 81,363,800원, 2회 유찰 시 129,194,660원, 3회 유찰 시 162,593,194원으로 증가합니다. 그러나 이번 사건은 확약이 적용되므로 이 금액들은 룰상 미배당액을 보여주는 참고값이고, 김진웅 임차권으로 인한 실제 매수인 인수는 0원*입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 임차인 김진웅 보증금 | 240,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블유아이금융대부 | 169,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 임차인 보증금 미배당은 81,363,800원입니다. 그러나 2026.05.13 확약서에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않으므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 근린생활시설, 2~5층은 다세대주택 8세대로 이용 중이며 본건은 4층 402호 단위세대입니다.
- 주위환경. 수원신곡초등학교 동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스 정류장이 있으며 북서측 근거리에 수인분당선 매교역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 도시가스 개별난방, 위생·승강기·급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.13 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 및 잔존보증금 비인수 조건이 현재도 그대로 적용되는지 확인이 핵심입니다.
- 배당요구·동일채권 확인. 김진웅 임차권 보증금 240,000,000원과 신청채권 240,000,000원이 동일 채권이라는 명세서 내용을 기준으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 임차인과 후순위 권리자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 이후 확약에 따른 임차권말소 동의가 실제 등기 정리 과정에서 이행되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 인수형처럼 보이지만, 결론은 ‘확약 확인형’
표면만 보면 상당히 위험한 사건입니다. 대항력 있는 임차인 김진웅의 보증금이 240,000,000원이고 현재 최저가가 161,700,000원이어서, 일반적인 구조라면 현재 회차에도 81,363,800원을 추가로 떠안을 수 있기 때문입니다.
그러나 이 사건에는 명시적인 인수조건변경 확약이 있습니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권말소에 동의했고, 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시했습니다. 따라서 김진웅 임차권에 대한 실질 인수는 0원*이고, 현재 최저가 기준 실질취득은 161,700,000원으로 봅니다.
다만 권리 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 현재 회차는 감정가의 70%지만, 그 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 또 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당은 변동될 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 “81,363,800원 인수”가 아니라 “확약으로 0원*인지 원문에서 최종 확인하는 것”입니다.
