수원지방법원 2025타경58928. 수원시 영통구 영통동 청명센트레빌 102동 12층 1201호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층이고, 평가 당시 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 박문수이며 현재 등기상 핵심은 2022년 중소기업은행이 설정한 채권최고액 920,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 붙은 경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·신용보증기금의 가압류와 국·수원시·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 703,000,000원에서 492,100,000원으로 내려왔습니다. 같은 면적대 최근 12개월 거래 평균은 701,500,000원이고 최신 거래는 2026.06 735,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.4% 높은 흐름으로, 현재 최저가는 최근 평균의 70.1% 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

현재 말소기준은 2022.03.22 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 920,000,000원이고 채무자는 박문수입니다. 이후 경기신용보증재단 20,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 121,776,405원, 신용보증기금 147,710,460원의 가압류와 국·수원시· 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 전입자 4명 — 모두 말소기준 이후 전입

실제 전입자는 4명이며 보증기관 승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.03.22보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 배당관계는 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 701,500,000원, 최신 735,000,000원

청명센트레빌 동일 면적대의 최근 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 665,225,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본인 최근 12개월 평균 701,500,000원과 최신 거래 735,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.4% 높습니다.

현재 최저가 492,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다. 감정가 703,000,000원은 최근 12개월 평균 701,500,000원과 매우 가까운 반면, 한 차례 유찰 후 최저가는 그 아래로 크게 내려왔습니다. 최신 거래 735,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격 간격이 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 492,100,000원 가정)

현재 회차 매각가 492,100,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 1,209,486,865원 중 484,779,000원이 배당되고 724,707,865원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 황곡초등학교 서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 청명역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층으로, 위생·급배수·지역난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 청명센트레빌은 233세대이며 준공일은 2013.06.04입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 2,390,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 원본 확인. 4명 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
• 세금 압류 확인. 국·수원시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
• 현재 회차 가격. 최저가 492,100,000원은 최근 12개월 평균 701,500,000원의 70.1%입니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 344,470,000원, 3회 유찰 시 241,128,999원으로 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 적용 대상과 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 이번 회차의 핵심은 가격과 전입자 확인

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 TY DOU, SHRESTHA RAVI, LAMGADE ROSAN, RAJBANSHI ROSHAN 역시 모두 기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.

가격은 감정가 703,000,000원에서 한 차례 유찰돼 492,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 701,500,000원의 70.1%, 최신 거래 735,000,000원보다도 낮은 회차입니다. 최근 거래 추세가 8.4% 상승이라는 점까지 함께 보면 가격 측면의 간격은 분명히 확보된 상태입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 전입자 4명의 최우선변제 가능성과 세금 압류의 실제 배당영향을 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.