매력지수 B등급 · 인수 0·권리 안전형이나 신건 가격과 채권 구조를 함께 검토해야 하는 물건
임차인 인수 위험은 없지만 신건 4.10억에서 선순위 근저당 및 후순위 채권 초과 구조가 있어 가격과 배당 리스크를 함께 봐야 하므로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가가 410,000,000원으로 아직 가격 조정 구간이 아니며, 등기상 선순위 근저당과 후순위 채권이 겹쳐 배당 구조 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
410,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
410,000,000원
인수 0원
배당 부족액
7,492,899원
채권 합계 초과
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경59039. 경기도 수원시 권선구 호매실동 호매실마을13단지 1315동 505호 아파트입니다. 등기상 소유자는 오준수이며, 2021년 농협은행 근저당권을 시작으로 가압류와 추가 근저당이 설정된 뒤 경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2021.11.02 설정된 농협은행 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경59039
소재지
경기도 수원시 권선구 호매실동 1371 호매실마을13단지 제1315동 제5층 제505호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 제5층 제505호
소유자
오준수
감정가 / 최저가
410,000,000원 / 410,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구액
한국주택금융공사 · 170,548,242원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 2021년 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 현대카드 가압류, 우리카드 가압류, 탑에이스대부 근저당 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 배당 구조 — 채권 총액이 매각가를 초과
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,500,000원
농협은행 근저당권 1번
60,500,000원
60,500,000원
농협은행 근저당권 2번
196,900,000원
196,900,000원
주식회사탑에이스대부 근저당
123,200,000원
123,200,000원
현대카드 가압류
12,700,481원
12,700,481원
주식회사우리카드 가압류
17,692,418원
10,199,519원
소유자 교부
-
0원
매각가 410,000,000원 가정 시 채권 총액 410,992,899원 중 403,500,000원이 배당되고 7,492,899원의 부족액이 발생합니다.
매각대금 배분
회차별 예상 가격
③ 회차별 가격 시나리오
구분
매각가
유찰
현재 회차 (신건, 감정가 100%)
410,000,000원
0회
1회 유찰 시 (감정가 80%)
328,000,000원
1회
2회 유찰 시 (감정가 64%)
262,400,000원
2회
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 확인할 부분 신건 가격에서는 감정가 그대로 접근해야 하므로 가격 메리트 판단이 중요합니다. 또한 채권 총액이 매각가를 넘어 후순위 배당 부족이 발생하는 구조입니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 2021.11.02 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
인수 확인. 임차인 인수 및 승계 권리는 없습니다.
가격 전략. 현재는 신건으로 유찰 여부에 따라 가격 메리트가 달라질 수 있습니다.
배당 구조. 후순위 채권 일부 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따져야 한다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 다만 신건 최저가 4.10억에서 바로 접근하기보다, 배당 구조와 가격 회차를 함께 살펴야 합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만 채권 초과 구조가 있어 후순위 배당 부족이 발생합니다. 권리는 안전, 가격과 배당은 검토 대상인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 수원시 권선구 호매실동 1371 호매실마을13단지 1315동 5층505호
법원·사건
수원지방법원
·2025타경59039
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·광교신청사 제101호 법정
물건
호매실마을13단지 1315동 5층505호
철근콘크리트구조 59.97㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 수원시 권선구 호매실동 1371 호매실마을13단지 1315동 5층505호
2025-12-09 10:29
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 채무자 겸 소유자를 세대주로 하는 세대가 전입되어 있음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
