부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액도 0원인 권리 정리형 물건입니다. 다만 신건 최저가는 최근 12개월 평균 거래가보다 높은 수준이라 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

감정가 / 최저가

1,450,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 평균

1,318,500,000원

최근 거래 4건

최저가 ÷ 최근시세

110.0%

최근 시세 이상

매수인 인수

0원

권리 소멸 구조

수원지방법원 2025타경59059. 경기도 수원시 영통구 이의동 광교권역의 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2017년 6월 23일 설정된 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 김은미 근저당권, 웰컴저축은행 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경59059
소재지	경기도 수원시 영통구 이의동 1214 이편한세상테라스광교이스트힐 8404동 3층303호
용도 / 이용상태	다세대 · 연립주택 이용 중
소유자	송계장
감정가 / 최저가	1,450,000,000원 / 1,450,000,000원
신청채권 / 매각일	1,310,991,780원 / 2026.07.08

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

2017년 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김은미 근저당권과 웰컴저축은행 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격 검토 필요

동일 단지 e편한세상TERRACE광교Easthill 유사 면적 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 1,318,500,000원, 최신 거래는 1,425,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	113.55㎡	3	1,425,000,000원
2026.06	113.55㎡	3	1,380,000,000원
2026.05	111.08㎡	3	1,254,000,000원
2026.02	111.08㎡	3	1,215,000,000원

최저가 1,450,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -5.0%로 하락 방향이므로 전체 평균 거래가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

배당 분배 (신건 1,450,000,000원)

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 가격대입니다.

③ 예상 배당표

항목	채권	배당
집행비용	-	16,900,000원
신한은행 근저당	495,600,000원	495,600,000원
김은미 근저당	1,560,000,000원	937,500,000원
웰컴저축은행 가압류	1,023,030,987원	0원
소유자 교부	-	0원

✅ 권리 관점말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 부담은 0원입니다.

⚠️ 가격 관점신건 최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 높아 가격 메리트는 유찰 여부와 응찰가 판단이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 광교초등학교 북동측 인근으로 연립주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 광교역(신분당선)이 위치합니다.
규제. 제1종일반주거지역, 광교지구 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 확인됩니다.
환금성. e편한세상TERRACE광교Easthill 259세대 규모이며 최근 거래는 있으나 가격 하락 추세가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

시세 기준. 전체 평균 거래가보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 실제 입찰 전 원본 등기 확인이 필요합니다.
가격 전략. 신건 1,450,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으므로 응찰가 상한 검토가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 판단”

이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 인수 부담은 없지만 신건 최저가가 최근 시세보다 높고 최근 거래 흐름도 하락 방향입니다. 권리 안정성은 장점이지만, 낙찰 판단은 최근 거래 기준의 보수적인 접근이 필요합니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 광교 이편한세상테라스

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 신건 가격 검토 필요

③ 예상 배당표

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 판단”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (11장)

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