수원지방법원 2025타경59087. 경기도 화성시 영천동의 현대실리콘앨리동탄 1층 에스동140-2호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 지원시설인 제2종근린생활시설(사무소)로, 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 업무·근린시설 성격의 구분건물입니다. 소유자는 김민성이며, 2023년 8월 31일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 588,000,000원이 말소기준권리입니다.

경매개시결정의 채권자는 유아이제사십일차유동화전문유한회사로, 등기에는 양도인이 주식회사 국민은행으로 표시돼 있습니다. 신청채권 청구액은 509,269,701원입니다. 낙찰로 소멸하는 담보권과 경매개시결정 자체는 매수인이 승계하는 권리가 아닙니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서 인수액이 발생하는 구조는 아니지만, 권리가 단순하다는 사실과 투자수익성이 높다는 사실은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요

권리분석의 출발점은 2023.08.31 접수된 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원으로, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하며, 이후 설정된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

갑구의 최초 소유권보존과 신탁 관련 등기는 주식회사무궁화신탁 명의였으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김민성 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 확인된 등기상 권리 중 매수인이 별도로 떠안아야 할 후순위 가압류나 담보권은 나타나지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 검증이 먼저

이 물건의 감정가는 698,000,000원입니다. 세 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 239,414,000원, 즉 감정가의 34.3% 수준입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 매우 크지만, 상업용 구분건물은 감정가와 실제 매각 가능한 가격 사이에 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 가정값이며, 실제 다음 매각기일 및 최저매각가의 확정을 의미하지 않습니다.

현재 회차에서 매수인이 부담할 권리상 실질취득금액은 최저가 239,414,000원 + 인수액 0원 = 239,414,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·관리비·명도비·시설 정비비 등을 제외한 기준입니다.

근린시설의 경제성은 단순한 매입가격보다 실제 임대수익과 재매각 가능성에 큰 영향을 받습니다. 감정 당시 공실이라는 점은 임대수익이 확보되지 않은 상태임을 의미하므로, 매수 후 임차인을 모집하는 데 필요한 기간과 비용까지 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 239,414,000원 가정)

최저매각가 239,414,000원을 기준으로 예상 집행비용 4,151,796원을 먼저 공제하고, 근저당 채권에 235,262,204원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 352,737,796원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

다만 이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 수치입니다. 실제 확정채권액 및 배당금과 동일한 것은 아닙니다. 특히 경매신청채권자는 국민은행으로부터 채권을 양수한 유동화전문회사로 표시되어 있으므로, 채권양도 관계와 실제 배당수령권자, 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 추가로 진행될수록 매각대금이 줄어들어 담보채권의 미배당액은 커집니다. 반대로 매수인의 권리상 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 그렇다고 후속 회차가 무조건 유리한 것은 아닙니다. 매각가가 내려가더라도 실제 임대수익과 매매시장 가격에 대한 검증은 여전히 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 교통상황은 보통 수준입니다. 인접 토지는 동측·남측 약 40m 도로, 북측·서측 약 15m 도로에 접합니다.
• 건물 상태. 2023.06.14 사용승인된 지하 4층·지상 20층 규모의 철근콘크리트 건물입니다. 기본 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지·소화설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 감정 당시에는 공실이었습니다. 매수 이후 실사용 또는 임대가 가능한지 용도·관리규약·시설 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지의 지목은 공장용지, 공시지가 기준은 1,861,000원/㎡입니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 근린시설의 매매·임대수요는 건물 내부 입주기업, 실제 이용 가능 업종, 유동인구 및 상권 형성 정도에 좌우될 수 있습니다. 현재 공실인 점을 고려하면 임차수요와 재매각 수요를 보수적으로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 현대실리콘앨리동탄 내 유사한 1층 근린시설의 최근 매매사례를 확보하세요. 감정가 698,000,000원이 아니라 실제 비교 가능한 거래가격을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
• 임대수익 검증. 동일 건물의 유사 호실 보증금·월차임·공실 현황을 조사하고, 관리비와 운영비를 차감한 실질 임대수익을 계산하세요. 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 기대수익률을 임의로 적용해서는 안 됩니다.
• 현황 공실 재확인. 감정 당시 공실이고 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 확인하고 실제 점유자, 출입 가능 여부, 임대차계약 및 사업장 사용관계를 확인하세요.
• 업종·용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 희망 업종의 입점 가능 여부와 관리규약, 건축물대장상의 용도를 대조하세요.
• 관리비·시설 비용. 공실 기간의 미납 관리비, 공용부분 관리비, 냉난방설비와 내부 시설 정비비를 확인하세요. 권리상 인수액 0원은 모든 추가 비용이 없다는 의미가 아닙니다.
• 말소·채권양도 관계. 국민은행 근저당의 말소기준 및 유동화전문회사에 대한 채권양도 관계를 최신 등기부와 관련 경매서류로 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 회차 가정금액은 167,589,800원, 그다음 회차 가정금액은 117,312,860원입니다. 다만 이 가격이 반드시 적정 매수가격이라는 뜻은 아니므로, 각 회차에서 예상 임대수익과 재매각 가능성을 다시 검토하세요.
• 최신 원본 대조. 등기 확인일은 2026.07.19이고 매각기일은 2026.11.02입니다. 그 사이의 권리변동, 매각기일 변경, 특별매각조건 및 현황변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 실제 가치가 중요하다”

이 사건의 특징은 분명합니다. 감정가 698,000,000원의 근린시설이 3회 유찰돼 239,414,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 물건은 공실 상태의 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 확인할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가가 없기 때문에, 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 반복 유찰은 낮아진 입찰가격을 보여주지만, 해당 호실의 수익성이나 환금성이 충분하다는 증거는 아닙니다.

권리상 인수 부담은 낮지만 가격 적정성과 환금성은 검증되지 않은 물건. 따라서 종합 판단은 C등급으로 평가합니다. 현 시점에서는 감정가 대비 할인 폭에 주목하기보다, 비교 실거래·실제 임대료·공실 위험·관리비를 확인해 실질취득금액 239,414,000원이 경제적으로 타당한지 따져보는 것이 우선입니다.