수원지방법원 2025타경59087. 화성 영천동 현대실리콘앨리동탄 1층 S동140-2호로, 공부상 지원시설(제2종근린생활시설·사무소)이며 감정 당시 공실입니다. 소유자는 김민성이고, 등기 흐름은 2023년 6월 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었다가 2023년 8월 31일 신탁등기가 말소되면서 김민성 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 588,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025년 11월 28일에는 국민은행으로부터 양도받은 유아이제사십일차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준보다 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59087 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 1층 에스동140-2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지원시설(제2종근린생활시설·사무소) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상20층 · 본건 1층 · 사용승인 2023.06.14 |
| 소유자 | 김민성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 488,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 509,269,701원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 현재 자료상 없습니다. 말소기준은 2023.08.31. 국민은행 근저당권이고, 이후 2025.11.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 및 인수 분석
| 점유·임대 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 현재 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 698,000,000원의 70%인 488,600,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터와 업무시설이 혼재한 건물 내 근린시설이고, 감정 당시 공실이므로 실제 임대수익과 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 488,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,286,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 588,000,000원 | 481,314,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 588,000,000원 중 481,314,000원이 배당되고 106,686,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 담보권자 측 채권 회수 부족분이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터·업무시설·아파트단지·각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 동측·남측으로 약 40미터 내외 포장도로, 북측·서측으로 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부상 지원시설(제2종근린생활시설·사무소)이고 현황도 공실입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,861,000원이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 건물·동일 층 또는 유사 위치의 근린시설 최근 매매사례를 확인해 488,600,000원이 실제 시장가보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 공실 수익성 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 반영한 수익률을 계산한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장 위치 확인. 1층 근린시설은 같은 건물 안에서도 동선·가시성·출입구 위치에 따라 임대수요 차이가 커질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 관리비 체납 확인. 공실 기간 중 누적된 관리비가 있는지 관리주체에 확인하고 공용부분 체납 승계 가능성을 점검해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서와 현장을 대조해 새 점유자가 생기지 않았는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 거래자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 공실”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준인 2023년 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 488,600,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 물건은 현재 공실인 제2종근린생활시설·사무소입니다. 감정가 698,000,000원에서 1회 유찰돼 488,600,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 없으므로 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 합격권이지만 가격과 환금성은 아직 검증이 필요합니다. 동일 건물 실거래와 임대수익을 확인해 488,600,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
