수원지방법원 2025타경59156. 용인시 처인구 김량장동 청담그랑쥬테 3층 301호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 보증금 320,000,000원의 임차권자 천은수입니다. 전입일은 2022.05.03, 확정일자는 2022.05.08이고 임차권등기는 2024.06.07 이루어졌습니다. 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 통상 구조만 보면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 조건 변경이 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 2026.06.01 제출했습니다. 그 결과 현재 회차 배당표상 계산되는 잔존 보증금 150,251,580원은 룰상 미배당액이지만, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약이 이번 물건의 가격 판단을 완전히 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 343-11 청담그랑쥬테 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중인 상태 |
| 소유자 | 이기광 · 2022.09.20 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 172,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,493,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 / 대상면적 | 청담그랑쥬테 · 8세대 · 63.83㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천은수 | 전유부분 건물의 전부 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 천은수의 전입일은 2022.05.03, 확정일자는 2022.05.08이며 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 회차 매각가 172,970,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,221,580원을 제외한 169,748,420원이 임차보증금에 배당되고, 150,251,580원이 부족합니다.
등기상 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 2022.02.09 설정됐지만 2022.04.06 이미 말소됐습니다. 이후 2025.11.25 용인시 압류가 있고, 제공된 말소기준권리는 이 압류로 선언되어 있습니다. 2025.12.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 61%
청담그랑쥬테의 면적 대응 실거래는 5건이며, 최근 12개월 비교값으로 제공된 평균은 283,500,000원, 최신 거래는 2023.04 · 285,000,000원입니다. 현재 최저가 172,970,000원은 최근 12개월 평균의 61.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 64.79㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2023.04 | 64.79㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2023.04 | 64.79㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2022.09 | 63.83㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.04 | 63.83㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 283,500,000원 |
전체 5건 평균은 296,800,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 283,500,000원과 최신 거래 285,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 확약을 반영한 실질취득액 172,970,000원은 두 기준 모두 크게 밑돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,221,580원 |
| 1. 임차인 천은수 보증금 | 320,000,000원 | 169,748,420원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,493,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 천은수 보증금의 미배당액은 150,251,580원입니다. 그러나 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 확약서에 따라 이 잔존 보증금은 매수인에게 인수되지 않아 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전제 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당표상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 172,970,000원 | 150,251,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,078,999원 | 201,416,107원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,755,299원 | 237,170,296원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 천은수 임차권에 대한 대항력 포기와 임차권말소 동의가 명시돼 있어, 제공된 조건에서는 각 회차의 잔존 보증금이 실질 인수액으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 처인구청 남동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 대로와 남측 세로의 포장도로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 청담그랑쥬테는 8세대이며 준공일은 2022.01.26입니다. 제공된 실거래는 5건이고 최근 거래 추세는 -19.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.06.01자 대항력 포기·임차권말소 동의 및 잔존보증금 비인수 조건을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 천은수 보증금 320,000,000원, 전입 2022.05.03, 확정일자 2022.05.08, 임차권등기 2024.06.07의 연결관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 296,800,000원보다 최근 12개월 평균 283,500,000원과 최신 거래 285,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -19.0%이므로 과거 최고가 350,000,000원을 현재 가격 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성. 8세대 다세대라는 규모와 단지 경매 평균 유찰 2.0회를 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권”보다 중요한 것은 이번 확약의 효력
표면만 보면 보증금 320,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 172,970,000원보다 커서 매우 부담스러운 구조입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 잔존 보증금 150,251,580원을 계산합니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권말소에 동의한 확약서를 제출해 매수인 인수를 0원으로 변경한 사건입니다.
그 조건을 그대로 반영하면 실질취득은 최저가 172,970,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 283,500,000원의 61.0%입니다. 가격 격차는 크지만 최근 거래 추세는 -19.0%이고, 8세대 다세대라는 환금성 특성도 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약 조건의 원문 확인과 하락한 최근 시세를 기준으로 한 가격 검증입니다.
