수원지방법원 2025타경59156. 용인시 처인구 김량장동 ‘청담그랑쥬테’ 3층 301호, 전용 63.83㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이기광은 2022.09.20 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”처럼 보이는 등기 구조와, 그 구조를 뒤집는 2026.06.01 확약입니다. 천은수는 2022.05.03 주민등록, 2022.05.08 확정일자, 2022.05.30 점유개시 후 2024.06.07 보증금 320,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2025.11.25 용인시 압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차 배당 계산만 보면 매각대금 247,100,000원에서 집행비용 4,259,400원을 공제한 242,840,600원이 임차보증금에 배당되고, 77,159,400원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 바로 이 금액이 매수인 인수 위험이 됩니다. 하지만 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권 말소에도 동의한 확약서가 제출되어 매수인은 잔존 임대차보증금을 인수하지 않는 조건으로 변경됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 343-11 청담그랑쥬테 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 63.83㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이기광 (2022.09.20 소유권이전 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,493,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소
초기 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2022.04.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2025.11.25 용인시 압류입니다. 천은수의 주민등록·확정일자와 2024.06.07 임차권등기는 이보다 앞서 원칙상 대항력·우선변제권을 갖습니다. 이후 2025.12.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천은수 | 전유부분 건물의 전부 | 320,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
실제 임차인은 천은수 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 원래 권리상으로는 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다. 다만 이 사건에서는 별도로 제출된 확약이 그 인수 위험을 제거합니다.
② 시세 비교 — 87.2% 할인, 하지만 -19.0% 하락 추세
청담그랑쥬테는 2022.01.26 사용된 8세대 다세대주택입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 296,800,000원보다 최근 12개월 평균 283,500,000원과 최신 거래 285,000,000원, 그리고 최근·과거 가격 추세 -19.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 64.79㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2023.04 | 64.79㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2023.04 | 64.79㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2022.09 | 63.83㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.04 | 63.83㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 283,500,000원 |
현재 최저가 247,100,000원은 최근 12개월 평균의 87.2%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 확약 적용으로 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준이 되는 실질취득 역시 247,100,000원입니다. 즉 현재 회차에는 명목 최저가와 실질취득가 사이에 숨은 보증금 부담이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,259,400원 |
| 1. 임차인 천은수 보증금 | 320,000,000원 | 242,840,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,493,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 천은수 보증금의 미배당액은 77,159,400원입니다. 다만 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며 2026.06.01 확약으로 대항력 포기와 임차권 말소 동의가 제출되어 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 용인시 압류세액·당해세·최우선변제 등은 위 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 용인시 처인구청 남동측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 대로와 남측 세로의 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 317.3㎡, 공시지가 2,258,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 청담그랑쥬테는 8세대 규모이고 최신 확인 실거래가 2023.04입니다. 최근 가격 추세도 -19.0%여서 거래가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01자 인수조건변경 확약서의 대항력 포기·임차권말소 동의·잔존보증금 비인수 문구를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 계산상 미배당 보증금은 77,159,400원이지만 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 이 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균 296,800,000원보다 최근 12개월 평균 283,500,000원과 최신 거래 285,000,000원을 우선 보되, 가격 추세 -19.0%를 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 거래 표본 시차. 최신 거래가 2023.04이므로 매각기일 2026.08.21 현재의 현장 매매가를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 용인시 압류 확인. 2025.11.25 용인시 압류가 존재하며 압류세액은 제시되지 않았습니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 항목을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 247,100,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당액 77,159,400원이 발생합니다. 하지만 이 사건에는 2026.06.01 인수조건변경 확약이라는 결정적인 변수가 있습니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권 말소에 동의했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 247,100,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 283,500,000원의 87.2%입니다. 가격 차이는 분명하지만 최근 가격 추세가 -19.0%이고 최신 실거래가 2023.04에 그친다는 점은 무시할 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 하락 추세와 얇은 거래 표본 때문에 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 핵심은 “선순위 임차권이 있다”가 아니라 확약이 실제 매각조건에 정확히 반영되어 있는지 확인한 뒤, 247,100,000원이 현 시세에서도 충분한 안전마진인지 검증하는 것입니다.
