수원지방법원 2025타경59177. 오산시 궐동 ‘세교우남퍼스트빌아파트’ 110동 18층 1806호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층입니다. 현재 소유자는 이종섭·임미선으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이들은 2009년 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2021.05.18. 설정된 엔에이치저축은행주식회사 근저당권 283,200,000원입니다. 이후 키움예스저축은행 근저당, 이춘남·한국투자저축은행·롯데캐피탈· 경기신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 616-1 세교우남퍼스트빌아파트 110동 18층1806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.9834㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 이종섭 2분의 1 · 임미선 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2009.03.02 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 244,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 53,139,726원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 엔에이치저축은행 근저당권 자체와 그 이후의 키움예스저축은행 근저당, 가압류·압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 국민은행·우리은행·삼성화재·현대해상· 비엔케이캐피탈 등의 근저당은 이미 말소되어 현재 인수 문제와 연결되지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래권 아래
우남퍼스트빌 동일 면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 292,750,000원, 최저 거래는 270,000,000원, 최고 거래는 310,000,000원입니다. 가장 최근 2026.08 거래는 278,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 308,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 284,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 292,750,000원 |
현재 최저매각가 244,300,000원은 최근 12개월 평균의 83.5%입니다. 최근 실거래 최저 270,000,000원보다 낮고 최신 거래 278,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 데이터상 현재 회차는 최근 실거래 범위 아래에서 시작하는 가격입니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부상태 차이가 존재하므로 실거래 평균 자체를 곧바로 적정 낙찰가로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,220,200원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 283,200,000원 | 240,079,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 62,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이춘남 | 66,443,470원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 59,385,443원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 20,845,467원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,610,844원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 518,885,224원 중 예상 배당은 240,079,800원이며 미배당은 278,805,424원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 244,300,000원 | 240,079,800원 | 278,805,424원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,010,000원 | 167,815,860원 | 351,069,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,706,999원 | 117,231,101원 | 401,654,123원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차만으로도 최근 실거래권 아래에 들어온 만큼, 추가 유찰 가능성만을 이유로 무조건 기다리는 것보다 개별 호수 상태와 실제 응찰 경쟁을 함께 보는 편이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대호중학교 서측 인근이며, 주변은 임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 물건. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층으로, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·가스설비가 되어 있습니다.
- 단지. 우남퍼스트빌은 1,023세대, 사용승인일은 2004.12.13입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 1,634,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 실거래. 동일 면적 최근 12건이 270,000,000원~310,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 292,750,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 14번 엔에이치저축은행 근저당권(2021.05.18., 283,200,000원)이 기준이며 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다.
- 임차관계 현장 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세와 호가 구분. 최저가 244,300,000원은 최근 12개월 평균 292,750,000원의 83.5%이지만, 실제 적정가는 18층·향·내부상태에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.08 5층 278,000,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 낮다는 점을 기준선으로 삼되 동일 조건으로 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당 미배당이 발생해도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당을 곧바로 낙찰자 부담으로 오해하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고가 없더라도 현재 실제 점유자와 명도 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 관리비 체납과 조세 관련 사항을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 이제는 ‘적정 응찰가’가 핵심
이 사건은 말소기준 이후 권리 소멸·임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 명확합니다. 감정가 349,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 244,300,000원이고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 292,750,000원의 83.5%입니다. 최신 거래 278,000,000원과 최근 실거래 최저 270,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 물건의 판단 포인트는 ‘숨은 인수권리’보다는 현재 가격에서 실제 호수의 상태와 시장가치가 얼마나 맞느냐입니다. 선순위 채권의 미배당 규모는 크지만 낙찰자 인수는 0원입니다. 권리는 깔끔하고, 1회 유찰로 가격도 최근 거래권 아래로 내려온 상태. 다만 현장 점유·내부상태와 개별 호수 조건을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
