수원지방법원 2025타경59294. 동탄현대하이페리온 5층 530호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이범익으로 2016.07.25 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 112,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2025.02.24 등기된 김보규의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2024.01.12, 확정일자도 2024.01.12, 전입·점유개시는 2024.02.15이며 임차보증금은 137,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 강제경매개시결정의 접수일은 2025.12.12입니다. 김보규의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서고, 권리자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 현재 최저가 98,000,000원에서는 집행비용을 제외한 95,836,000원만 임차보증금에 배당되고 41,164,000원이 남습니다. 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-9 동탄현대하이페리온 5층 530호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄반석로 156 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 철근콘크리트구조 38층 건물 내 5층 530호 |
| 소유자 | 이범익 · 2016.07.25 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김보규 / 82,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 하나은행 근저당권 58,800,000원과 서동진 전세권 80,000,000원, 이경실 전세권 100,000,000원은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 반면 김보규의 임차권은 2025.02.24 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유일 2024.02.15도 2025.12.12 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 현재 자료상 이 임차인은 매수인이 미배당 보증금 잔액을 부담할 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 위험 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보규 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 137,000,000원 | 2024.02.15 | 2024.01.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 41,164,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 김보규는 2026.01.16 배당요구를 했고, 현재 회차에서는 우선변제로 95,836,000원을 배당받는 구조입니다. 보증금 137,000,000원 중 나머지 41,164,000원은 매수인이 인수합니다.
③ 회차별 구조 — 유찰이 ‘할인’으로 이어지지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,000,000원 | 41,164,000원 | 139,164,000원 |
| 2회 유찰 시 | 68,600,000원 | 70,034,800원 | 138,634,800원 |
| 3회 유찰 시 | 48,020,000원 | 90,244,360원 | 138,264,360원 |
현재 최저가 98,000,000원은 감정가 140,000,000원의 70%지만, 실질취득액 139,164,000원은 감정가의 99.4% 수준입니다. 따라서 이 사건에서 “1회 유찰돼 30% 싸졌다”는 해석은 권리비용을 누락한 판단입니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 함께 증가하므로 가격 할인 효과는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김보규 보증금 · 우선변제 | 137,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김보규 | 82,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 임차보증금 미배당 41,164,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 민간임대주택 등기와 추가 확인사항
갑구에는 2022.11.11 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 내용상 이 주택은 2016.08.23 민간임대주택으로 등록되어 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 표시돼 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리와 현재 효력은 입찰 전 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
또한 경매 신청채권자 김보규와 임차권자 김보규가 동일인이며, 신청채권 청구액은 82,200,000원, 등기된 임차보증금은 137,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 성격이므로 혼동해서는 안 됩니다. 현재 배당구조에서는 임차보증금 우선변제가 먼저 매각대금을 소진하고, 신청채권 항목의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하며 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 38층 건물 내 5층 530호이며, 외벽 석재붙임·내벽 벽지 및 일부 타일·샷시 창호 마감으로 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부지 서측 약 30미터, 남측 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 단지. 동탄현대하이페리온은 180세대, 2010.11.30 준공이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 98,000,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 41,164,000원이 더해져 실질취득 139,164,000원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 70,034,800원, 3회 유찰 시 인수 90,244,360원으로 오히려 커집니다.
- 임대차 실체 확인. 신청채권자와 임차인이 김보규로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.11 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동요인 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유상태가 일치하는지 현장 및 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔의 관리비 체납 및 공용부분 승계 가능액은 관리주체를 통해 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건의 승부처는 98,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 김보규의 대항력 있는 임차보증금 137,000,000원 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다. 현재 회차에서 실질취득은 139,164,000원으로 감정가 140,000,000원의 99.4% 수준이고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 138,634,800원, 138,264,360원으로 큰 차이가 없습니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰된 98,000,000원짜리 오피스텔”이 아니라, 선순위 대항력 임차보증금 인수를 포함해 약 138,000,000원~139,000,000원대의 실질 부담을 갖는 오피스텔로 봐야 합니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 특수성, 민간임대주택등기, 실제 임대차관계까지 원본으로 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 표면가격은 할인, 실질가격은 감정가에 근접. 이것이 이 사건 권리분석의 결론입니다.
