수원지방법원 2025타경59294. 동탄현대하이페리온 5층 530호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 140,000,000원의 49%인 68,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “2회 유찰된 반값 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 임차인 김보규는 2024.02.15 전입·점유를 시작했고, 2024.01.12 확정일자를 갖췄으며, 등기부에는 2025.02.24 임차보증금 137,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.
말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.12.12입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2024.02.15이므로 대항력 있음으로 정리돼 있고, 배당요구도 2026.01.16에 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,634,800원 후 임차인에게 66,965,200원이 배당되고, 나머지 70,034,800원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59294 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-9 동탄현대하이페리온 5층 530호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 이범익 · 2016.07.25 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 82,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
현재 등기부상 소유자는 이범익이며, 2016.08.23 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.11.11 부기돼 있습니다. 이후 김보규가 2024.02.15 전입·점유를 시작했고, 2025.02.24 보증금 137,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2025.12.12이므로 이 임차권은 경매개시보다 앞섭니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보규 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.02.15 / 2024.01.12 | 137,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
배당요구는 2026.01.16 접수됐습니다. 임차권등기와 매각물건명세서·현황조사 등에 동일인이 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다.
③ 최저가가 더 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 표면 최저가는 크게 떨어져도 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 70,034,800원 | 138,634,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 90,244,360원 | 138,264,360원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,614,000원 | 104,391,052원 | 138,005,052원 |
현재 회차와 4회 유찰 가정을 비교하면 표면 매각가는 68,600,000원에서 33,614,000원으로 내려가지만, 인수액은 70,034,800원에서 104,391,052원으로 늘어납니다. 실질취득은 각각 138,634,800원, 138,005,052원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 이 사건에서 “추가 유찰 = 실질적으로 훨씬 싸짐”이라는 공식은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 김보규 보증금 | 137,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 김보규 | 82,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 부족분 70,034,800원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근이며, 주변에 오피스텔·아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 38층 건물 내 5층 530호이며, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 서측 약 30미터, 남측 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 지구단위계획구역 등으로 지정돼 있습니다. 공시지가는 7,315,000원/㎡입니다.
- 규모. 동탄현대하이페리온은 180세대, 사용승인 기준 2010.11.30이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 68,600,000원에 인수액 70,034,800원을 더한 138,634,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 138,264,360원·138,005,052원으로 유지됩니다.
- 임차보증금 원문 대조. 등기부 임차권에는 137,000,000원, 매각물건명세서 비고에는 82,200,000원이 기재돼 있어 입찰 전 원문 관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 김보규가 임차인이자 경매신청 채권자로 표시돼 있으므로 계약관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2016.08.23 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 동일 면적의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 실질취득 1.38억원대가 시장가격 대비 유리한지 불리한지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
맺으며 — “6,860만원 낙찰”이 “6,860만원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 회차 최저가 68,600,000원에 낙찰받더라도 계산상 70,034,800원의 보증금 잔액을 추가로 인수해 실질취득은 138,634,800원이 됩니다. 더 유찰돼 매각가가 48,020,000원, 33,614,000원으로 낮아져도 인수액이 반대로 늘기 때문에 실질취득은 계속 약 1.38억원대에 머뭅니다.
따라서 이 물건은 표면 할인율만 보고 접근하기보다, 임차보증금 137,000,000원의 실제 인수 범위와 매각물건명세서의 82,200,000원 기재 관계를 먼저 확인해야 합니다. 최근 실거래가가 없어 시세 대비 가격 메리트는 판단을 보류해야 하며, 권리관계 확인이 가격 계산보다 앞서는 사건입니다.
