부동산강제경매

2024타경64521 · 부산지방법원 · 근린시설

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

57,000,000원 5,700만 감정가 145,000,000원

감정가의 39% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 49,735,000원 최저가 대비 +14%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

부산지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

497만원

최저가의 10% · 4,973,500원

감정가 대비

▼ 60.7% 싸게 매수

감정가 1.45억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ-0.257g 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 하락했지만 임차권등기·특수관계 가능성 확인이 필요한 근린시설입니다.

가격 최저가 49,735,000원 = 감정가 145,000,000원의 34.3% — 3회 유찰 후 가격 하락
자금 입찰보증금은 최저매각가격 기준 20% 적용, 예상 매각대금 배당 후 인수액 0원
리스크 임차권등기 정기훈 존재, 가장임차인 의심 메모와 주거용 오피스텔 이용 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 매력 구간이지만, 임차권등기와 주거용 오피스텔 이용 사실을 반드시 확인해야 합니다. 임차권자는 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인 인수액은 0원으로 예상되지만, 관계인 여부 등 권리 확인이 핵심입니다.

감정가

145,000,000원

최저가 49,735,000원

현재 최저가

49,735,000원

감정가 대비 34.3%

임차권 보증금

20,000,000원

대항력 없음

매수인 인수

0원

매각 소멸 권리

부산지방법원 2024타경64521. 부산 부산진구 개금동 개금인제빌리지 5층 523호 근린시설입니다. 감정가는 1억4500만원이지만 3회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 4973만원까지 떨어졌습니다. 권리 구조의 핵심은 2019년 설정된 중부산농업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기부상 을구 2순위에 임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 2천만원이고, 전입일은 2023년으로 근저당 설정 이후이므로 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 임차권자가 경매채권자와 동일인인 점에서 관계인 가능성 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경64521
소재지	부산광역시 부산진구 엄광로 37, 5층523호 (개금동,개금인제빌리지)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중
소유자	주식회사호암개발
감정가 / 최저가	145,000,000원 / 49,735,000원
매각기일	2026.08.25
청구금액	20,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

말소기준권리는 2019.12.02 설정된 중부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,512,000,000원이며 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 근저당 이후 설정되어 매수인에게 인수되지 않는 구조입니다.

② 임차권 분석

임차권자	보증금	전입일	판정
정기훈	20,000,000원	2023.02.06	대항력 없음 · 매각 소멸

⚠️ 확인 필요 임차권자 정기훈은 등기부상 경매채권자와 동일인으로 확인됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있어 실제 점유·계약 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,295,230원
근저당권 · 중부산농업협동조합	4,512,000,000원	48,439,770원
가압류 · 고외자	800,000,000원	0원
경매개시결정 채권	20,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

3회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차권등기도 인수 대상이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 임차권자와 경매채권자의 관계, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 부산진구 개금동 소재 개금인제빌리지로 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 위치합니다.
이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
규제. 준주거지역 및 제3종일반주거지역 등으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차권등기 권리자와 경매 관련자의 동일 여부를 확인하세요.
점유 확인. 실제 사용 형태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
배당 확인. 근저당권 채권최고액이 크므로 후순위 권리는 대부분 배당 부족입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원 구조지만, 임차권등기와 관계인 가능성이라는 확인 포인트가 있습니다. 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 실제 점유와 임차권 성격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-14	유찰	1억 4,500만원
2	2025-11-18	유찰	1억 150만원
3	2025-12-23	매각	7,105만원
4	2026-04-07	유찰	7,105만원
5	2026-05-12	매각	4,973만원
6	2026-08-25	대기	4,973만원

부동산강제경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권 리스크를 확인해야 한다 — 개금인제빌리지 523호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차권 분석

③ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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