27,783,000원
부산지방법원 2024타경65913. 부산 금정구 장전동 아인빌 101동 402호, 전용 35.832㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김대철이며, 2020.01.06. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구액 83,153,144원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차권과 확약서의 결합입니다. 박지현의 전입일은 2022.01.21., 확정일자는 2022.01.24.이고, 보증금은 80,000,000원입니다. 모두 현재 말소기준인 2024.11.25. 강제경매개시결정보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금샘로17번안길 21, 101동 4층 402호 (장전동, 아인빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 35.832㎡ · 지하2층/지상5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김대철 (2020.01.06. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,153,144원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2015.09.30. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 해소
등기부상 현재 남아 있는 핵심 권리는 박지현의 주택임차권과 이번 강제경매개시결정입니다. 2015~2017년에 설정됐던 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정은 2020.01.06. 앞선 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서는 2024.11.25. 강제경매개시결정이 말소기준으로 작동합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 80,000,000원 | 2022.01.21. 2022.01.24. | 대항력 있음 | 배당요구 | HUG 확약 실질 인수 0원* |
박지현은 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 양도 관계에 따라 이번 강제경매를 신청한 채권자입니다. 이를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기상 계약일은 2022.01.14., 점유개시일은 2022.01.20., 차임은 100,000원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락했다
아인빌은 24세대, 2015.09.30. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용면적이 유사한 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2025.07.의 62,000,000원 1건입니다. 2022.03. 거래가 85,000,000원이어서 전체 평균은 73,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래 62,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 32.69㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 2022.03 | 35.04㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 62,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 73,500,000원 |
확약이 유효하게 반영되면 현재 실질취득액 27,783,000원은 최근 12개월 평균 62,000,000원의 44.8%입니다. 가격 수치만 보면 큰 폭으로 낮습니다. 다만 최근 거래는 과거 거래보다 27.1% 하락했고, 거래 표본도 2건에 불과합니다. 7회 유찰됐다는 사실까지 고려하면 낮은 가격을 곧바로 높은 환금성으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 1. 임차보증금 · 박지현 | 80,000,000원 | 26,882,906원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 83,153,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 부족분은 53,117,094원이지만, 2026.03.19. 확약에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 27,783,000원 | 53,117,094원 | 27,783,000원 |
| 8회 유찰 시 | 22,226,400원 | 58,573,675원 | 22,226,400원 |
| 9회 유찰 시 | 17,781,120원 | 62,938,940원 | 17,781,120원 |
확약을 배제하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 잔존 보증금 인수가 사라져 실질취득액은 각 회차 최저가와 같아집니다. 따라서 이 사건은 확약서 원본과 임차권등기 말소 조건 확인이 가격분석의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산 금정구 장전동 장전중학교 서측 인근이며, 서측 임야와 인접한 남동향 완경사 지대입니다.
- 주변 환경. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층·지상5층 건물이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 7미터의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 공동주택이고 확인된 실거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 조건을 확인해야 합니다.
- 대항력 인수형 재검산. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 인수액은 53,117,094원이고 총 부담은 약 80,900,094원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 62,000,000원이며 과거 거래 대비 추세는 -27.1%입니다. 전체 평균 73,500,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 24세대·실거래 2건·7회 유찰이라는 지표를 향후 매도 가능성과 함께 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 조회해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 확인이 먼저”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 80,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 27,783,000원을 압도하는 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 미배당액 53,117,094원이 매수인에게 남아 낮은 낙찰가의 의미가 사라집니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해 이 위험은 실질 0원*으로 전환됐습니다.
그 결과 현재 실질취득액은 최근 12개월 거래 62,000,000원의 44.8%로 낮아집니다. 다만 24세대 소규모 단지, 2건뿐인 거래 표본, 최근 -27.1% 하락, 7회 유찰은 환금성 경고입니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 매력적이지만 유동성은 보수적으로 평가입니다.
* 확약 반영 인수 0원은 2026.03.19. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.
