부산지방법원 2024타경66060. 부산진구 범전동 ‘하이뷰 더파크’ 22층 2216호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔: 주거용 오피스텔로 추정)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 1.30억이 4회 유찰돼 9,100만원까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 1.40억의 선순위 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다.

임차권자 차윤은 2021.04.15. 확정일자를 받고 2021.04.30. 전입·점유를 시작했으며, 2023.11.08. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준으로 선언된 2024.12.10. 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서, 확약이 없다면 대항력에 따른 보증금 잔액이 매수인에게 남습니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.05.11. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 원본·매각물건명세서 반영·말소 이행이 확인된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소

등기상 임차권자는 차윤 1명입니다. 2021.04.15. 확정일자, 2021.04.30. 전입·점유로 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다. 2023.11.08. 임차권등기까지 마쳐, 원래 구조는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 선순위 임차권 인수형입니다.

* 확약서의 원본 내용, 제출 주체, 매각물건명세서 반영 여부 및 임차권등기말소 이행을 입찰 전에 확인해야 합니다. 해당 전제가 충족되지 않으면 룰상 인수액이 다시 문제될 수 있습니다.

② 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려갈수록 원래 인수액은 증가

확약을 반영하지 않은 원래 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 매수인에게 남는 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 확약서가 제출돼 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 보는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 147,235,371원은 배당되지 않고, 확약 미반영 기준 임차보증금 부족분 51,038,000원이 발생합니다. 다만 확약에 따라 잔존 보증금 청구권을 포기하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 용도 표시는 근린시설이며, 감정평가상 공부는 업무시설이고 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 추정됐습니다. 용도별 금융·세금·전입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 입지. 부산진구 부전동 도시철도 1호선 부전역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔· 공원·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 부전역 및 동해선 부전역이 있어 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 중앙대로에 접하고 북서측으로 폭 약 8m 내외 소로에 접합니다.
• 건물. 지하 2층·지상 24층 철근콘크리트 건물의 22층이며, 위생·급배수·소방·승강기· 기계식 주차·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 내부상태. 폐문으로 내부 마감과 상태는 확인되지 않았습니다. 현장조사와 점유자 확인이 필요합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 표시. 2021.04.30. 민간임대주택등기가 존재합니다. 금전 인수액에는 포함하지 않았으나, 매각 후 존속·말소와 임대사업자 관련 처리 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 업무시설과 주거용 오피스텔 추정이 함께 나타나는 만큼 실제 용도와 시장 수요를 현장에서 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.11.자 확약서의 제출 주체·서명·포기 범위와 법원 접수 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기말소 동의가 최종 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰·배당 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 1.30억의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물· 유사용도·유사층의 최신 실거래와 매물을 조사하세요.
• 실제 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 감정상 주거용 오피스텔 추정이 함께 나타납니다. 건축물대장·전입·대출·세금 적용을 대조하세요.
• 점유 및 내부 확인. 감정 당시 폐문이었고 임대관계는 미상이므로 현재 점유자, 명도 가능성, 내부 상태를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 해당 등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 집행법원 및 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 기계식 주차 확인. 실제 이용 가능 차량 규격, 관리상태 및 유지비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 미확인”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 91,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차 기준으로도 룰상 미배당 보증금 51,038,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의하는 확약서를 제출해, 그 내용이 최종 매각조건에 반영된다면 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

문제는 가격입니다. 4회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최신 실거래가 없어 9,100만원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 더구나 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 감정상 주거용 오피스텔 추정이라는 용도 확인 과제도 남아 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인 조건부 합격, 가격은 실거래 확인 전 보류입니다.