수원지방법원 2024타경6996. 경기도 양평군 양서면 목왕리 311-33의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 경사지붕 단층이며, 현재 주택으로 이용되고 있습니다. 방3, 거실, 주방겸식당, 다용도실, 화장실2, 보일러실 등의 구조로 조사됐고, 토지는 587.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 200,269,000원으로 2회 유찰된 회차입니다.
권리구조의 기준점은 2015.02.09 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 147,600,000원이고 채무자는 원현용입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 주식회사 싱싱농장의 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6996 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 목왕리 311-33 · 경기도 양평군 양서면 목왕로661번길 47-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방3, 거실, 주방겸식당, 다용도실, 화장실2, 보일러실 등) |
| 소유자 | 원현용 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 587.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 408,711,300원 / 200,269,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 133,590,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기소 | 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.02.09 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 147,600,000원이며, 공동담보로 목왕리 311-33 및 311-111이 기재됐고 이후 토지분필로 311-138이 공동담보 변경에 반영됐습니다. 2019.08.22 국민건강보험공단 압류, 2023.10.04 국의 압류, 2023.11.28 주식회사 싱싱농장 가압류 2,699,350원, 2024.12.18 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘현장조건’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 408,711,300원에서 현재 최저매각가 200,269,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가 49%지만, 양평군 양서면 목왕리의 전원주택·토지형 부동산은 토지 형상, 접근성, 경계, 건물상태와 이용제약을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,603,766원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 147,600,000원 | 147,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 싱싱농장 | 2,699,350원 | 2,699,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,365,884원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 150,299,350원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 46,365,884원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 200,269,000원 | 150,299,350원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 140,188,300원 | 137,425,664원 | 12,873,686원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 98,131,810원 | 95,965,437원 | 54,333,913원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 140,188,300원, 4회 유찰 시에는 98,131,810원으로 제시돼 있습니다. 매각대금이 줄면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건의 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 4회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 95,965,437원으로 신청채권 133,590,960원을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·토지·건물 체크
- 위치. 경기도 양평군 양서면 목왕리 소재 두물머리I.C 북동측 인근으로, 주변은 주로 야산지대이며 전원주택과 나지 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 수도권제2순환고속도로 두물머리I.C 진출입로가 위치합니다.
- 건물. 경량철골구조 경사지붕 단층, 외벽은 목재판넬·황토벽돌·샌드위치판넬 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 하이샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 보일러설비에 의한 난방구조이며 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 587.0㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(가), 공시지가 198,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각조건 — 일괄매각·제시외·경계 확인
이 조건은 단순한 등기 권리보다 현장 실사가 더 중요한 이유입니다. 토지의 실제 점유 경계, 담장·건물·진입부 위치가 공부상 경계와 어떻게 맞물리는지 확인해야 하고, 제시외 건물이 실제 어떤 상태로 존재하는지도 현장에서 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자, 점유 원인과 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 경계 확인. 일부 인접지와 경계측량이 필요할 수 있으므로 토지 경계와 건물·시설물 위치를 대조하세요.
- 제시외 확인. 감정서상 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 현지 거래사례와 개별 토지·건물 상태를 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 기재된 목왕리 311-33, 311-111 및 변경된 311-138의 관계를 원본 등기와 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격검증이 어려운 물건
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2015.02.09 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 보면 안 됩니다.
감정서상 임대관계는 미상이고, 일괄매각·제시외 매각 포함·일부 인접지와 경계측량 가능성이 명시돼 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 200,269,000원이 시장에서 싼 가격인지도 이 자료만으로는 확정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 하지만 최종 판단은 점유·경계·제시외 건물·현지 가격 검증이 끝난 뒤 내려야 하는 사건입니다.
