한 줄 평 임차권등기가 설정된 다세대입니다. 배당으로 대부분 회수되더라도 임차보증금 부족분 25,292,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 게다가 최근 거래 1.2억 대비 최저가가 148.3%로 신건 가격 메리트도 없습니다.
감정가 / 최저가
178,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
203,292,000원
낙찰가+인수 가능액
최근 거래
120,000,000원
2026.05 거래
인수 위험
25,292,000원
임차권등기 잔액
수원지방법원 2024타경36041. 경기도 이천시 부발읍 블레싱타운 203동 203호 다세대주택입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 권소리는 보증금 200,000,000원, 전입 2021.03.30, 확정일자 2021.03.05로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 매각가 178,000,000원 기준으로 임차보증금은 전액 배당되지 않습니다. 배당 예상액은 174,708,000원이며 부족분 25,292,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36041 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 대산로 759-1, 203동 2층 203호 (블레싱타운) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 52.5575㎡ |
| 소유자 | 김택현 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2022.11.30 압류(국)로 판단됩니다. 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권소리 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 25,292,000원 가능 |
⚠️ 핵심 리스크 임차인 보증금 200,000,000원 중 배당 예상액 174,708,000원을 제외한 25,292,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음
블레싱타운(203동,204동)은 24세대 규모이며 최근 거래는 2026년 5월 48.28㎡ 거래 120,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.28㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 최근 평균 | - | 1건 | 120,000,000원 |
최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 대비 148.3%입니다. 최근 거래 기준으로도 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
배당 분배 (신건 1.78억)
취득비용 vs 최근 거래
인수 가능액을 포함하면 실질취득 부담은 더 커집니다.
④ 예상 배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 임차인 권소리 보증금 | 200,000,000원 | 174,708,000원 |
| 경매개시결정 권소리 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 권소리 임차보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 가격 검토. 최근 거래 1.2억 대비 신건 최저가 1.78억은 높은 수준입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 인수가 문제”
이 물건은 권리관계가 단순하지 않습니다. 임차권등기 권리자가 존재하고, 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 가능성이 있습니다. 현재 회차에서는 최저가 1.78억에 인수 가능액까지 고려하면 실질취득 부담은 약 2.03억 수준입니다. 최근 거래 1.2억과 비교하면 가격 메리트가 없어, 인수 위험 해소 여부와 가격 조정을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
