수원지방법원 2025타경456. 시흥 배곧동 새롬프라자2 7층 706호입니다. 감정평가상 이 호실은 현재 학원(배곧 시그니처 수학학원)으로 이용 중입니다. 소유자 조경애는 2018년 3월 8일 매매를 원인으로 거래가액 344,500,000원에 취득했고, 같은 해 4월 6일 국민은행에 채권최고액 215,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 뒤에는 신용보증기금 가압류 2건과 동화관리 가압류 1건이 붙었고, 2025년 2월 19일 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리등기만 깨끗하게 정리된다고 해서 점유관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 감정평가서에는 학원 사용이 확인되면서도 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유자의 대항력 여부는 확인 전까지 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경456 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 193-3 새롬프라자2 7층 706호 · 서울대학로278번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분건물 · 학원(배곧 시그니처 수학학원) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 7층 706호 · 사용승인일 2017.07.21 |
| 소유자 | 조경애 · 2018.03.08 매매 · 거래가액 344,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 238,385,588원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후는 소멸
2017년 고양동부새마을금고 근저당권은 2018년 4월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 조경애 명의 소유권이전 뒤 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 2023년 국민건강보험공단 압류 역시 같은 해 3월 14일 해제로 이미 말소됐습니다. 이후의 신용보증기금·동화관리 가압류와 국민은행 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%, 하지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 249,900,000원으로 감정가 357,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만으로 107,100,000원이 낮아졌습니다. 하지만 동일·유사 호실의 실거래 자료가 없어 이 숫자를 곧바로 시세보다 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 학원으로 이용되는 구분건물이고, 토지이용상황도 상업용, 용도지역은 일반상업지역입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 상권 수요와 같은 비주거용 자산의 환금 요소 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 30,601,400원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 12,255,657원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 동화관리 | 12,380,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 339,635,667원 중 채권자 배당 예상액은 245,601,400원이며, 미배당액은 94,034,267원입니다. 국민은행 근저당 채권최고액 215,000,000원은 전액 배당되는 계산이고, 신용보증기금과 동화관리의 후순위 가압류에서 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 배당 산정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배곧라온초등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 학원인 배곧 시그니처 수학학원으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·북서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 정방형 평지이며 토지면적은 2,011.1㎡, 공시지가는 2,682,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 학원이 실제 임차인인지, 소유자 사용인지, 임대차가 있다면 보증금·점유개시·사업자등록·확정일자를 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 학원·근린시설의 실제 매매 및 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 영업 중인 학원 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 일정과 영업시설 철거 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 채권자 미배당이 94,034,267원 발생하지만 후순위 채권자의 미배당 자체가 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 검증이 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현장에서는 학원이 실제 사용 중이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기보다, 점유자의 법적 지위가 먼저 확인돼야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 249,900,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 주거용이 아닌 학원 이용 구분건물인 만큼 권리등기보다 실제 점유·임대차와 환금성 검증이 최종 판단을 좌우하는 사건입니다.
