수원지방법원 2025타경461. 안산시 상록구 일동 ‘대덕전원빌’ 3층 302호, 감정평가상 방3·욕실2·주방·거실·현관·보일러실을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 165,000,000원의 비교 실거래보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차인의 보증금 규모입니다.
임차인 심승보는 2015.09.01 전입했고 2016.07.06 확정일자를 받았으며 2025.02.27 배당요구를 했습니다. 말소기준으로 계산된 안산시 압류일 2021.11.19보다 전입일이 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 정리됩니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당으로 얼마나 회수하고 얼마가 남는지를 계산할 수 없습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담할 인수액과 최종 실질취득액도 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 547 대덕전원빌 3층302호 · 경기도 안산시 상록구 첨성길 9-22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 71.14㎡ · 5층 중 3층 · 방3·욕실2·주방·거실·현관·보일러실 |
| 소유자 | 박주영 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 113,759,206원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 규모 | 2014.04.08 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2021.11.19 안산시 압류입니다. 이후의 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 안산시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차인 심승보의 전입은 2015.09.01로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심승보 | 미상 · 주거 | 2015.09.01 / 2016.07.06 배당요구 2025.02.27 | 미상 | 대항력 有 우선변제 가능 승계액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖췄으므로 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 후 미회수액이 남는지 판단할 수 없습니다. 그 미회수액이 존재한다면 매수인이 승계할 가능성이 있으므로 최저가만으로 투자 판단을 하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 76.4%만 보고 싸다고 할 수 없다
대덕전원빌의 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 2021.11 전용 70.87㎡, 3층이 165,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 금액의 76.4%인 126,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 70.87㎡ | 3 | 165,000,000원 |
다만 비교 표본은 1건뿐이고, 현재 사건의 실제 취득원가는 선순위 임차인 보증금에 따라 달라집니다. 따라서 “최저가가 165,000,000원보다 39,000,000원 낮다”는 사실만으로 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금 미배당분을 승계한다면 낙찰가에 그 금액이 더해져 실질취득액이 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 31,182,753원 | 31,182,753원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,253,247원 |
126,000,000원 매각 가정상 집행비용 2,564,000원, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 31,182,753원, 소유자 잔여 92,253,247원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권 청구액 113,759,206원의 배당액은 0원으로 산정돼 있고, 국세·지방세 압류 및 임차인 관련 배당도 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 원본 대조가 필수입니다.
④ 회차별 가격 — 낙찰가가 내려가도 리스크가 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 126,000,000원 | 31,182,753원 | 92,253,247원 | 보증금 미상으로 별도 산정 필요 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,200,000원 | 31,182,753원 | 55,029,647원 | 보증금 미상으로 별도 산정 필요 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 61,739,999원 | 31,182,753원 | 29,045,926원 | 보증금 미상으로 별도 산정 필요 |
2회 유찰 시 매각가는 88,200,000원, 3회 유찰 시 61,739,999원까지 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 총비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 배당받지 못한 보증금이 존재하면 그만큼 매수인 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 중 3층 302호로, 방3·욕실2·주방·거실·현관·보일러실을 갖춘 다세대주택입니다.
- 입지. 안산성호중학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 259.5㎡, 공시지가 1,519,000원/㎡, 평지·세로장방 형상이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인되는 실거래 표본은 1건이라, 가격 판단 시 거래 빈도와 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 심승보의 보증금 총액을 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 예상 배당 후 미배당액 계산. 보증금 중 실제 배당되는 금액과 남는 금액을 산출한 뒤, 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 126,000,000원을 총취득비용으로 보지 말 것. 선순위 임차인의 미회수 보증금이 있으면 매수인 부담이 늘어납니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당구조 원본 대조. 청구액 113,759,206원과 배당 가정상 0원 산정 사이의 관계를 배당표·등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인되는 거래가 2021.11의 165,000,000원 1건뿐이므로 현재 호가·인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 임차인의 점유 부분이 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 180,000,000원에서 한 번 유찰돼 126,000,000원까지 내려왔고, 비교되는 165,000,000원의 실거래보다 숫자상 낮습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 1명이 있고, 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 최저가 대비 시세 할인율 76.4%를 투자 메리트로 확정해선 안 됩니다.
핵심은 단순합니다. 심승보의 보증금 → 실제 배당액 → 미배당 잔액을 먼저 확정해야 합니다. 미배당 잔액이 없다면 126,000,000원이라는 가격을 본격적으로 평가할 수 있지만, 미배당 잔액이 남는다면 그것까지 합친 금액이 실제 취득비용입니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 가능성, 8세대 다세대의 낮은 거래표본까지 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 “가격 판단보다 임차보증금 확인이 먼저”입니다.
