수원지방법원 안산지원 2025타경461. 안산 상록구 일동 ‘대덕전원빌’ 3층 302호, 전용 71.14㎡(약 21.5평) 다세대주택입니다. 권리만 떼어 보면 단순합니다. 소유자 박주영 씨가 2014년 안산신용협동조합 근저당(채권최고액 1.69억)을 끼고 이 집을 매입했다가 갚지 못해, 그 근저당권자가 임의경매를 넣은 전형적인 구조입니다. 말소기준은 2014년 안산신협 근저당이고, 이후 붙은 세금 압류 여러 건·BMW파이낸셜 가압류·경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다.
그래서 시선을 옮겨야 할 곳은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가 1.8억이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 같은 건물의 실거래를 펼쳐 보면 — 신건 가격은 유일하게 확인되는 거래보다도 비싼 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 547 대덕전원빌 제3층 제302호 (도로명 첨성길 9-22) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 71.14㎡ · 방3·욕실2·주방·거실 · 철근콘크리트 5층 중 3층 |
| 준공 / 세대수 | 2014.04.08 준공 · 총 8세대(소규모) |
| 소유자 | 박주영 (2014.05.21. 매매로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합(현 근저당권자 신화자산대부) / 113,759,206원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
말소기준은 2014년 안산신협 근저당입니다. 이후의 국세·지방세 압류(안산세무서·건보공단·안산시·동안산세무서 등)와 BMW파이낸셜 가압류, 임의경매개시결정, 그리고 2025년 근저당 채권양도(신화자산대부)·근질권(미래신협)까지 모두 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건이라 그중 당해세 해당분은 배당에서 0순위로 차감될 수 있어, 후순위 채권자의 미배당 폭에 영향을 줍니다(매수인 인수와는 무관).
② 임차인 분석 — 있지만 대항력이 없다
현황조사·매각물건명세서·문건접수에 임차인 심승보 씨가 주거 목적 점유자로 등장하고 배당요구도 제출했습니다. 그러나 전입일이 말소기준(2014.05.21)보다 늦은 2015.09.01이라 대항력이 없습니다. 보증금 액수가 미상이더라도 낙찰자가 떠안지 않으며, 미배당분은 임차인 손실로 남습니다 — 매수인 인수는 0원입니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심승보 | 주거 · 배당요구 O(2025.02.27) | 2015.09.01 | 2016.07.06 | 미상 | 대항력 없음 인수 0원 |
③ 시세 비교 — ‘얇고 오래된 데이터’의 함정
같은 건물(대덕전원빌, 총 8세대·2014년 준공) 동일 평형의 확인 가능한 실거래는 단 한 건, 2021년 11월 3층 1.65억입니다. 그 뒤로 기록된 거래가 없어 이 물건의 시세는 사실상 5년 가까이 된 한 건에 의존합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 70.87㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 확인 거래 | — | 1건 | 165,000,000원 |
감정가(=최저가) 1.8억은 이 유일한 거래의 109.1%로, 확인되는 시세보다 9% 이상 높습니다. 즉 신건에서 감정가 그대로 받으면 5년 전 유일 거래보다도 비싸게 사는 셈입니다. ‘깨끗’이 곧 ‘저렴’을 뜻하지 않는 대표적인 사례입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 안산신협(채권최고액) | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 30,000,000원 | 7,680,000원 |
| 3. 가압류 · BMW파이낸셜 | 31,182,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건(1.8억)에서도 선순위 근저당(채권최고액 1.69억)이 대금 대부분을 흡수해 후순위 가압류·소유자에게 돌아갈 몫이 없습니다. 국세·지방세 압류가 여러 건이라 당해세 해당분은 0순위로 더 차감될 수 있습니다. 인수액은 어느 회차에서도 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대·연립·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구, 소로3류 접함, 토지거래허가구역 포함. 공시지가 1,519,000원/㎡, 위반건축물 없음, 공부와의 차이 없음 — 물건 자체 하자는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대(2014년 준공)로, 확인 실거래가 5년간 1건일 만큼 거래가 드뭅니다. 매도 난이도가 높은 저환금 물건임을 전제해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘싸 보이는 함정’ 경계. 신건 감정가가 유일 실거래를 웃돕니다. 응찰가 상한을 최소한 옛 거래(1.65억) 아래로 잡아야 메리트가 생깁니다.
- 유찰 타이밍. 신건 무리한 입찰보다 1~2회 유찰 후(1.44억·1.152억)가 가격상 유리할 수 있습니다. 회차 시나리오를 미리 세워두세요.
- 임차인 명도. 대항력 없는 임차인이 실제 거주 중입니다 — 인도명령·명도·이사 협의 절차와 점유 관계(보증금 미상)를 명세서 원본으로 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 다수입니다. 당해세 규모에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으니 교부청구 내역을 점검하세요.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대는 환금성이 낮습니다. 보유·매도 계획을 보수적으로 세우세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하다 ≠ 싸다”
권리분석 관점에서 이 물건은 흠잡을 데가 적습니다. 인수 0원, 임차인은 있어도 대항력이 없어 명도 외의 권리 부담이 없죠. 하지만 그 깔끔함에 취해 신건 감정가에 손을 들면, 5년 전 유일 거래보다도 비싸게 사는 결말이 기다립니다. 게다가 8세대짜리 소규모 다세대라 되팔기도 만만치 않습니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 보류. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 기다려 얼마에 받느냐’입니다.
