수원지방법원 2024타경39675. 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 144-7 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 제조업소·단독주택과 소매점·사무소가 결합된 형태입니다. 소유자는 정철균, 2024.03.08. 설정된 인천한마음신용협동조합 근저당의 채무자는 박상철입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 2,454,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
말소기준보다 앞선 2024.01.31. 가처분은 2026.04.28. 말소됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 순위만 보면 매수인이 별도 권리를 떠안는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션도 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 근저당권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39675 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 144-7 · 경기도 여주시 세종대왕면 월평로 413 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소·단독주택·소매점·사무소 |
| 소유자 | 정철균 · 단독소유 |
| 토지 | 1,125.6㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 209,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,681,251,000원 / 1,876,876,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천한마음신용협동조합 / 2,162,426,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 일괄매각 | 제시외 계단실(감정서상 ㉠, ㉡) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.08.
핵심은 2024.03.08. 인천한마음신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,454,000,000원이며 공동담보목록 제2024-154호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 뒤의 압류들은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞서 있었던 2024.01.31. 가처분도 2026.04.28. 해제로 말소됐습니다.
② 가격·물건성 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 2,681,251,000원, 현재 최저매각가는 1,876,876,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만, 이 물건은 제조업소·단독주택·소매점·사무소가 함께 이용되는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 따라서 아파트처럼 단순한 평형별 시세 비교가 아니라 토지와 각 이용부분의 현황을 함께 봐야 합니다.
현재 분석의 가격 판단은 감정가 대비 회차 할인율과 물건 특성에 한정합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다. 특히 일부 토지는 도시계획시설 도로에 저촉돼 있고, 감정평가서도 경매 진행 및 응찰 시 참고하도록 명시하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,876,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,168,760원 |
| 2. 근저당 · 인천한마음신용협동조합 | 2,454,000,000원 | 1,855,707,240원 |
| 근저당 미배당 | - | 598,292,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서는 근저당권자에게 1,855,707,240원이 배당되고 598,292,760원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,876,876,000원 | 1,855,707,240원 | 598,292,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,313,813,200원 | 1,298,275,068원 | 1,155,724,932원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 919,669,240원 | 908,072,548원 | 1,545,927,452원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제라는 것입니다. 현재 회차에서 근저당 미배당이 598,292,760원이고, 2회·3회 유찰 시 미배당이 더 커지지만 제시된 모든 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용현황·입지·토지 규제
- 이용상태. 기호(5)는 제조업소·단독주택으로 이용 중이며, 지상1층은 제조업소·화장실2·계단실, 지상2층은 안방·침실·서재·드레스룸·파우더룸·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 별도 건물 이용. 기호(6)는 소매점·사무소로 이용 중이며, 지상1층은 소매점·방풍실·화장실·계단실, 지상2층은 사무소·화장실2·계단실, 옥탑1층은 계단실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(5-6)는 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상2층이며 외벽은 대리석 붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 난방설비와 위생 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 광대2리마을회관 서측 인근으로 근린생활시설, 중·소규모 공장 및 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,125.6㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지, 부정형, 소로각지이며 공시지가는 209,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 도로 저촉. 목록2, 4 토지는 각각 일부가 도시계획시설 도로인 소로1류에 저촉됩니다.
- 건축 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 실제 배당요구 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 사용주체와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 계단실 ㉠, ㉡의 포함 범위를 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 목록2, 4 토지 일부의 도시계획시설 도로 저촉 위치와 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 제조업소·단독주택·소매점·사무소가 함께 이용되는 구조이므로 각 부분의 실제 현황과 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 70%라는 회차 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 물건 자체의 이용상태·토지·건물 현황을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
권리의 큰 줄기는 명확합니다. 2024.03.08. 인천한마음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 앞선 가처분은 이미 말소됐으며 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 판단 포인트는 등기 말소 여부에서 끝나지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건의 배당 우선순위, 감정평가서상 임대관계 미상, 제조업소·단독주택·소매점·사무소의 복합 이용, 일괄매각 및 제시외 계단실, 일부 토지의 도시계획시설 도로 저촉까지 확인해야 합니다. 현재 최저가는 1,876,876,000원으로 감정가의 70%이지만, 그 숫자만으로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 권리 인수는 0원, 물건성 검토는 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
