수원지방법원 2025타경614. 안산시 상록구 본오동 모아빌 4층 402호로, 감정평가상 공동주택·도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사민건축이고, 말소기준권리는 2019.12.04. 설정된 안산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 안산시 압류와 경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김현상은 2020.06.30. 전입했고 2025.08.04. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2019.12.04.보다 늦어 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 인수액을 더한 별도 금액이 아니라 현재 최저가 자체인 195,300,000원을 실질취득 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 943-7 모아빌 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 이호로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 - 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사민건축 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 136,910,308원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 대지권 관련 | 구분건물의 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 토지 별도등기는 확인 필요
말소기준은 2019.12.04. 안산신용협동조합 근저당입니다. 2023.09.14.과 2024.02.08. 안산시 압류, 2025.05.19. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2022.06.15. 국민건강보험공단 압류, 2022.11.07. 안산시 압류, 2023.01.20. 국민건강보험공단 압류는 각각 해제·말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현상 | 402호 | 2020.06.30. | 2025.08.04. | 없음 | 미상 | 없음 |
김현상의 전입일은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 거래보다 높다
모아빌은 총 7세대, 사용승인일은 2019.11.28.입니다. 대상 면적은 67.363㎡이고, 확인된 최근 거래는 2026.02. 전용 68.66㎡ 3층의 174,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.66㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 174,000,000원 |
현재 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 174,000,000원의 112.2%입니다. 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 현재 회차도 최근 거래가격보다 높은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,534,200원 |
| 2. 근저당권 · 안산신용협동조합 | 768,000,000원 | 191,765,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션 기준 미배당액은 576,234,200원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 2024.03.25. 근저당 채권최고액 변경등기 161,592,000원이 존재하므로 실제 배당액은 원본 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 195,300,000원 | 191,765,800원 | 576,234,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 634,003,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 674,425,546원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 136,910,308원이 시뮬레이션상 충족되는 것으로 표시되지만, 2회 유찰 시에는 채권자 배당 133,996,060원으로 신청채권자 청구액에 미달하는 시나리오입니다. 다만 어느 시나리오에서도 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택 - 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 안산동산고등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 중로 한 면에 접하며 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역·시가지경관지구 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대이고 최근 12개월 확인 거래가 1건이므로, 대단지 공동주택보다 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 195,300,000원이 최근 거래 174,000,000원의 112.2%라는 점을 우선 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 토지 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 토지 등기사항전부증명서를 직접 대조해 권리 내용과 소멸 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경. 2019.12.04. 채권최고액 768,000,000원과 2024.03.25. 변경 후 161,592,000원이 함께 확인되므로 실제 채권액과 배당요구액을 원본으로 확인하세요.
- 임차인 보증금. 김현상은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구서류를 대조하세요.
- 명도. 실제 임차인 1명이 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도 협의와 명도 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·토지 등기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 임차인 전입이 말소기준권리보다 늦고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라, 임차보증금 승계 위험은 크지 않은 구조입니다. 하지만 현재 최저가 195,300,000원이 최근 12개월 거래 174,000,000원의 112.2%라는 점이 핵심입니다. 이미 1회 유찰됐음에도 최근 거래보다 높은 가격이라 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
또한 구분건물의 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있고, 근저당도 768,000,000원에서 161,592,000원으로 변경된 등기가 확인돼 배당 시뮬레이션과 실제 권리관계를 원본으로 다시 맞춰야 합니다. 결론적으로 임차인 인수는 낮은 위험, 가격은 불리, 토지 별도등기는 확인 필요. 현재 회차에서는 감정가 대비 할인폭보다 최근 실거래와의 관계를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
