수원지방법원 2024타경40880. 이천시 백사면 모전리 그린캐슬 2동 1층 103호, 전용 51.44㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 보증금 159,000,000원의 대항력 임차권입니다. 이하연은 2022.03.31. 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.17.로, 2023.04.24. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 65,170,000원에서 집행비용 1,573,060원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 63,596,940원이고, 보증금 잔액은 95,403,060원입니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득가는 65,170,000원 + 95,403,060원으로 사실상 159,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 청백리로 63, 2동 1층 103호 (그린캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.44㎡ · 침실3·화장실2·거실·주방·현관·발코니 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.09. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,928,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
등기부상 신한은행 근저당권 144,000,000원은 2021.12.09. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.24. 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 계양세무서 압류, 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 이하연의 전입·점유는 2022.03.31.로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.03.17.이고 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 159,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하연 | 목적물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.17 | 159,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 내려왔다
그린캐슬(2동)은 11세대 규모이며, 비교 가능한 거래는 5건입니다. 전체 5건 평균은 133,800,000원이지만 과거 159,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.04. 전용 51.44㎡ 3층의 120,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 51.44㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 51.38㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2022.04 | 51.44㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2021.12 | 51.44㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 52.29㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 133,800,000원 |
최근 12개월 평균 120,000,000원과 비교하면 확약 반영 실질취득가 65,170,000원은 54.3%입니다. 가격 자체는 최근 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래가격은 과거 거래군보다 12.6% 하락해 있습니다. 전체 평균 133,800,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 이하연 보증금 | 159,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,928,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 95,403,060원입니다. 다만 2026.05.26. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 백사면 모전리 ‘모전리 현대아파트’ 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 아파트단지, 종교시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방·급탕, 급배수·위생설비, 공동현관 무인경비 시스템이 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 도로. 본건 동측으로 청백리로에 접하며, 토지는 평지의 부정형으로 다세대주택 대지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 그린캐슬(2동)은 11세대 규모이며 거래 표본이 5건으로 많지 않습니다. 최근 거래는 2026.04. 120,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상이 이하연 임차권 전체에 해당하는지 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인해 확약이 현실적으로 집행되는지 점검해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 점유자와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세. 최근 12개월 가격은 과거 거래군보다 12.6% 낮습니다. 전체 평균 133,800,000원보다 최신 거래 120,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 11세대 다세대로 매수층이 제한될 수 있으므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 기간과 할인폭까지 고려해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 건 확약서다
겉으로만 보면 감정가 133,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 65,170,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 159,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 낙찰가가 아무리 내려가도 총부담이 보증금 수준에 고정되는 인수형 경매입니다.
이 구조를 바꾼 것이 2026.05.26. 주택도시보증공사의 확약서입니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제여도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 이 전제가 유지되면 실질취득 65,170,000원은 최신 실거래 120,000,000원의 54.3%로 가격 여유가 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -12.6%로 하락했고, 11세대 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 가격은 매력적이지만 환금성과 확약 실행을 확인해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 확약서의 효력·말소 이행과 현재 점유 상태를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
