22,118,000원
부산지방법원 2024타경66893. 부산 연제구 거제동 더엘스위트엠 7층 706호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2024.12.19. 정정희의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 표면적인 등기만 보면 단순하지만, 그보다 앞선 2023.12.11. 전입·확정일자를 가진 임차인이 있어 결론은 완전히 달라집니다.
매각물건명세서에는 2026.02.26. 접수된 주택임차권등기와 함께 임대차보증금 140,000,000원, 전입일과 확정일자 2023.12.11.이 명시돼 있습니다. 이는 말소기준일 2024.12.19.보다 앞서므로, 임차인이 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 이 물건은 낙찰가가 낮을수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 명륜로2번길 11, 7층 706호 (거제동, 더엘스위트엠) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가서상 오피스텔 · 지상 20층 건물 중 7층 706호 |
| 소유자 | 이동관 (2021.11.04. 소유권이전 · 거래가액 196,367,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 22,118,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정정희 / 141,933,150원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 관련 | 일반상업지역·제3종일반주거지역 · 공시지가 4,733,000원/㎡ · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 신탁등기는 이미 말소됐고 현재 소유자는 이동관입니다. 등기부에 근저당권이 없으므로 강제경매개시결정일인 2024.12.19.이 말소기준이 됩니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입일과 확정일자는 그보다 약 1년 앞선 2023.12.11.입니다. 이후 설정된 주택임차권등기도 보증금 140,000,000원과 종전 임차권의 내용을 명시하고 있어, 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지예정 | 706호 | 2023.12.11. 2023.12.11. | 140,000,000원 | 2026.02.23. | 대항력 있음 | 확정일자 있음 | 미배당액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 140,000,000원이며 전입일과 확정일자가 모두 2023.12.11.로 확인됩니다. 주택임차권등기는 2026.02.26. 제1085648호로 접수됐습니다. 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약은 확인되지 않으므로, 배당 후 남는 보증금은 인수하는 전제로 접근해야 합니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 약 1.4억원대
현 회차 매각대금 22,118,000원에서 추정 집행비용 798,124원을 제외하면 배당 가능한 금액은 21,319,876원입니다. 이를 선순위 임차보증금에 충당하는 방식으로 계산하면, 남는 보증금은 118,680,124원입니다.
| 회차 | 매각가 | 집행비용 | 보증금 배당 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 | 22,118,000원 | 798,124원 | 21,319,876원 | 118,680,124원 | 140,798,124원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,599원 | 678,687원 | 14,803,912원 | 125,196,088원 | 140,678,687원 |
| 8회 유찰 시 | 10,837,819원 | 595,081원 | 10,242,738원 | 129,757,262원 | 140,595,081원 |
세금·최우선변제·실제 배당순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 다만 낙찰가가 하락할수록 임차인 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어, 실질취득액이 보증금 140,000,000원 부근에 머무는 구조는 동일합니다.
④ 시세·환금성 판단 — 싸다는 근거가 없다
동일 건물이나 유사 오피스텔의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 실질취득액 140,798,124원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 6회 유찰된 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
오히려 감정가 188,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 22,118,000원까지 내려왔다는 사실은 수요자가 낙찰가 외의 권리 부담과 오피스텔의 환금성을 함께 경계하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다. 실질취득액을 기준으로 한 인근 유사물건 매매가·임대가 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 예상 배당·미배당 구조 (매각가 22,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 권리분석상 배당 가정 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 798,124원 |
| 1. 임차보증금 · 지예정 | 140,000,000원 | 21,319,876원 |
| 2. 신청채권자 · 정정희 | 141,933,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 승계 추정 | - | 118,680,124원 |
임차인의 2023.12.11. 확정일자와 대항력, 배당요구 및 주택임차권등기를 반영한 권리우선 계산입니다. 당해세 등 선순위 공과금이 존재하면 임차인 배당액은 감소하고 매수인의 보증금 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이사벨고등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·주거용 오피스텔·학교·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 도시철도 1호선과 동해남부선 교대역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물 중 7층으로, 위생·급배수·승강기·주차·스프링클러·소방·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 3~4미터, 북동측 약 6~8미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구·일반경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건이 6회 유찰된 상태로, 실질취득액 기준의 인근 매매가와 임대수익을 확인하지 않으면 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 승계액 재확인. 매각물건명세서와 배당요구종기, 주택임차권등기 원문을 대조해 임차인의 실제 배당액과 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 최저가 22,118,000원이 아니라 현 회차 추정 실질취득액 140,798,124원을 인근 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.21.이므로 매각결과·변경·취하 여부와 후속 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 선순위 공과금은 매수인의 총부담 및 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·건축물대장과 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,211만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 6회 유찰돼 최저가가 22,118,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 매수인의 실제 비용을 나타내지 않습니다. 2023.12.11. 전입·확정일자를 가진 실제 임차인 1명의 보증금이 140,000,000원이고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
현 회차에서 매각대금 중 21,319,876원이 임차인에게 배당된다고 계산해도, 매수인이 승계할 미배당 보증금은 118,680,124원입니다. 따라서 실질취득액은 약 140,798,124원이며, 추가 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 약 140,000,000원대에 머뭅니다. 동일·유사 오피스텔 실거래 확인 없이 이를 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 최저가는 착시, 보증금 인수가 본체. 입찰 전 배당순위와 점유관계를 확정하지 못한다면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
