335,300,000원
수원지방법원 2024타경41111. 양평휴먼빌리버파크어반 102동 21층 2104호, 전용 84.8635㎡ 아파트입니다. 감정가는 479,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 335,300,000원입니다. 수치만 보면 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 457,458,333원의 73.3%이므로 할인 폭이 분명합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 확인할 권리 문제가 있습니다. 임차인 이상봉이 2023.11.13 전입했고, 말소기준권리인 양평축산업협동조합 가압류는 2024.08.22입니다. 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 재매각이며 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 100,590,000원입니다. 가격 할인과 별개로 입찰 단계에서 필요한 현금 규모도 일반적인 10% 보증금 사건보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근로 312, 102동 21층 2104호 (양평휴먼빌리버파크어반) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8635㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 21층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 송근태 · 2023.07.11 소유권이전 · 거래가액 393,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 335,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양평축산업협동조합 / 17,206,596원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.08.22 갑구 4번 양평축산업협동조합 가압류 19,045,438원입니다. 그 뒤의 2024.09.11 가압류, 2024.11.15 강제경매개시결정, 2025.01.22 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이상봉의 전입일은 2023.11.13으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력은 인정되며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자 인수 위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상봉 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 2024.12.10 | 대항력 有 보증금·인수액 미확정 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 시세보다 낮다
양평휴먼빌리버파크어반 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 457,458,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 500,000,000원이고, 현재 최저가 335,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 권리 인수액이 없다는 전제라면 가격 차이는 충분히 큽니다. 다만 이 사건은 그 전제가 아직 확인되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.86㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 18 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 388,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 8 | 487,500,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 14 | 555,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 19 | 409,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 457,458,333원 |
최근 12건은 380,000,000원~570,000,000원 범위이며, 현재 최저가는 실거래 최저 380,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 500,000,000원과 비교하면 차이는 더 큽니다. 다만 이 가격 우위는 어디까지나 매수인 인수액이 크지 않을 때 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,494,200원 |
| 2. 가압류 · 양평축산업협동조합 | 19,045,438원 | 19,045,438원 |
| 3. 가압류 · 양평축산업협동조합 | 1,056,963,000원 | 310,760,362원 |
| 4. 경매개시결정 · 양평축산업협동조합 | 17,206,596원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 21,308,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,114,523,434원 중 예상 배당은 329,805,800원이며 미배당은 784,717,634원입니다. 위 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 구체적 배당·인수액을 확정해 반영할 수 없습니다. 따라서 표상 매수인 인수 0원이라는 계산만으로 권리 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 335,300,000원 | 329,805,800원 | 784,717,634원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 234,710,000원 | 230,624,060원 | 883,899,374원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 164,297,000원 | 161,196,842원 | 953,326,592원 |
낙찰가가 내려가면 등기상 채권자들의 미배당은 커집니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금입니다. 그 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충분히 소멸하지 않는 구조라면, 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 양평고등학교 남동측 인근. 아파트·다세대·단독·상가·농지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 21층 2104호이며, 방4·거실·주방·욕실2 구조로 이용 중입니다.
- 단지. 양평휴먼빌리버파크어반 · 420세대 · 2023.05.22 준공입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이상봉의 보증금 액수와 실제 배당 가능액을 확인해 낙찰 후 잔존 인수액을 계산해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 전입 2023.11.13이 말소기준 2024.08.22보다 빠릅니다. 권리상 핵심은 이 선순위 관계입니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 현재 회차 매수신청보증금은 최저가의 30%, 100,590,000원입니다.
- 가격 비교. 최저가 335,300,000원은 최근 12개월 평균 457,458,333원보다 낮지만, 최종 비교는 인수액을 더한 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서에서 임차인의 점유, 보증금, 배당요구 및 인수 여부를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 미확정”
이 물건은 감정가 479,000,000원에서 한 차례 유찰돼 335,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 457,458,333원과 최신 거래 500,000,000원에 비하면 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 이상봉의 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가만으로 “시세보다 26.7% 싸다”고 확정해선 안 됩니다. 배당 후 남는 임차보증금이 있다면 그 금액까지 더한 실질취득가가 진짜 비교 기준입니다.
결론은 가격은 합격 가능, 권리는 확인 전 보류입니다. 보증금과 예상 인수액이 확인돼 실질취득가가 최근 시세보다 충분히 낮다는 것이 확인될 때 비로소 현재 70% 최저가의 의미가 살아납니다. 재매각 사건으로 입찰보증금도 30%인 만큼, 권리 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 부담이 큰 사건입니다.
