수원지방법원 2024타경41449. 양평군 단월면 봉상리 소재 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 일반목구조 목구조지붕 2층 건물로 사용승인일은 2010.10.29입니다. 표면적으로는 감정가 405,190,060원에서 두 차례 유찰돼 198,543,000원까지 떨어진 사건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다.

말소기준권리는 2022.01.12 설정된 윤무열의 근저당권 180,000,000원입니다. 문제는 이보다 앞선 2017년부터 이정미의 임대차가 존재한다는 점입니다. 이정미는 2017.07.12 확정일자를 받고 2017.11.13 주민등록을 마쳤으며, 2020.06.03 보증금이 270,000,000원으로 변경됐습니다. 이 변경 시점도 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2025.10.14 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서는 이 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하면서 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다

2022.01.12 윤무열 근저당권이 말소기준입니다. 근저당권 자체와 2024.11.18 임의경매개시결정, 2025.10.14 등기된 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸 대상이지만, 임차권등기보다 앞선 실제 임대차의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 이정미의 주민등록일자와 확정일자는 모두 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.

② 임차인 분석 — 확정 위험 1명 + 미상 위험 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제거할 대상이 아니라 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 이정미는 대항력·우선변제 구조가 확인되는 반면, 강훈구는 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 강훈구를 단정적으로 “대항력 있음”이라고 처리하기보다 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 배당 시나리오 — 단순 배당표보다 임차권이 우선

현재 최저매각가 198,543,000원을 가정한 기초 배당 계산은 아래와 같습니다. 다만 이 계산만으로 매수인 인수를 0원으로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서가 이정미의 미배당 보증금 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 실제 배당은 선순위 임차인의 배당순위와 보증금부터 다시 대조해야 합니다.

④ 가격 구조 — 2회 유찰의 할인율이 착시가 되는 이유

보통 경매에서는 최저가가 내려갈수록 매수인의 총취득비용도 내려갑니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조이므로 다르게 봐야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 이정미가 배당으로 회수하지 못한 금액이 매수인 인수액으로 이동합니다. 따라서 현재 회차 198,543,000원만 보고 “감정가의 절반이라 싸다”고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 일반목구조 목구조지붕 2층 건물입니다. 외벽은 돌붙임·일부 목재·건축용 판넬붙임, 내부는 벽지·일부 타일, 창호는 하이샷시로 조사됐습니다.
• 입지. 양평군 단월면 봉상리 ‘봉상1리마을회관’ 서측 인근으로, 주변은 임야·농경지·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 감정평가상 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지정보상 면적 99.0㎡, 지목 임야, 완경사·사다리형이며 공시지가는 18,100원/㎡입니다.
• 도로 확인. 토지정보상 도로접면은 ‘맹지’로 표시되는 반면 감정평가에서는 차량 진·출입 가능으로 조사됐습니다. 실제 진입로의 법적 권원과 도로 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 공부와 현황. 목록 1 토지는 공부상 임야이나 현황은 주택 건부지의 마당으로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
• 일괄매각. 목록 1 공부상 임야의 현황 주택 건부지, 목록 1·5 지상 수목·석축, 목록 2 데크·외부수도·울타리 등이 토지 또는 건물에 포함 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이정미 보증금 우선 확인. 변경 후 보증금 270,000,000원, 2017년 전입·확정일자, 2020년 변경계약의 효력과 실제 배당예상액을 배당순위표로 다시 계산해야 합니다.
• 강훈구 보증금 확인. 2019.10.31 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 추가 인수액의 크기를 확인하지 않고는 최고입찰가를 정하기 어렵습니다.
• ‘인수 0원’ 가정 배제. 매각물건명세서가 이정미의 미배당 잔액 인수를 명시하므로 단순 배당 시뮬레이션의 인수 0원 수치를 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 진입로 확인. 토지정보의 맹지 표시와 감정평가의 차량 진입 가능 판단이 함께 존재하므로 현황도로·통행권·도로 지분 등을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 공부상 지목과 현황이 다른 토지, 수목·석축·데크·외부수도·울타리 등의 포함 범위를 감정서와 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
• 배당 선순위 확인. 당해세·최우선변제 등 기초 배당계산에서 반영되지 않은 항목이 실제 배당액과 임차보증금 미변제액을 바꿀 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “270,000,000원 인수형”이 먼저다

이 사건은 감정가 405,190,060원에서 2회 유찰돼 최저가가 198,543,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 적용하면 결론은 정반대입니다. 이정미의 보증금은 270,000,000원이고 전입·확정일자 및 보증금 변경 시점이 모두 2022.01.12 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 이정미만 놓고 봐도 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득은 대략 270,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다. 더구나 강훈구는 2019.10.31 전입으로 선순위 가능성이 있으면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 가격 할인은 크지만 권리 위험은 해소되지 않았습니다. 강훈구의 보증금과 실제 배당순위를 확정하기 전까지는 최고입찰가 산정 자체를 보수적으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.