부산지방법원 2025타경197. 동삼그린힐아파트 401동 9층 904호, 전용 41.3㎡ 아파트입니다. 소유자 한민수는 2013.08.13 공유자 지분 전부를 80,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 유효한 근저당은 없고, 이번 경매의 말소기준은 2020.08.21 케이비캐피탈 가압류 25,580,001원입니다. 이후 국민행복기금·서민금융진흥원·삼성카드 가압류와 영도구·대구 북구 압류, 2025.01.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 황수환의 전입일은 2012.02.17로 말소기준보다 8년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 상리로 1, 401동 9층904호 (동삼동, 동삼그린힐아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.3㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 한민수 (2013.08.13. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 5,535,000원 (8회 유찰) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 삼성카드주식회사 / 32,549,082원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.21 케이비캐피탈 주식회사 가압류 · 25,580,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인이 핵심
2010.10.27 종전 강제경매 매각으로 이전의 가압류·압류·근저당·전세권은 이미 말소됐고, 2013.08.13 한민수가 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2020.08.21 케이비캐피탈 가압류입니다. 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 매수인에게 남는 담보권은 보이지 않습니다. 다만 2012년 전입 임차인이 이 말소기준보다 앞선다는 점이 별도의 인수 리스크입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계액은 미확정
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황수환 | 904호 · 주거 | 2012.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
③ 시세 비교 — 숫자는 8.5%, 하지만 실질취득가는 미상
동삼그린힐 동일면적 41.3㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 65,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 70,000,000원, 거래 범위는 58,000,000원~74,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.3㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 41.3㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 11 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 41.3㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 41.3㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2025.09 | 41.3㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.3㎡ | 12건 | 65,250,000원 |
현재 최저매각가 5,535,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원의 8.5%입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이 비교는 낙찰가만 비교한 값입니다. 임차인의 보증금과 실제 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 5,535,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 최신 거래 70,000,000원이나 최근 평균 65,250,000원과 비교해야 할 대상은 최저가가 아니라 낙찰가에 실제 승계되는 금액을 더한 총 취득부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 499,630원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 25,580,001원 | 5,035,370원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,506,941원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,441,704원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,656,690원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 합계 65,185,336원 중 5,035,370원이 배당되고 60,149,966원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에는 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세 등이 확정 반영된 것이 아니므로 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 상리초등학교 북측 인근. 주위는 공동주택·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1993.09.22 준공, 4,056세대 규모의 동삼그린힐. 본건은 15층 건물 중 9층이며 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(동삼3택지개발지구), 중로2류 접합, 가축사육제한구역·보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 실거래. 동일면적 41.3㎡는 최근 12개월 12건이 거래됐고 평균 65,250,000원, 최신 거래 70,000,000원입니다. 반면 경매 통계상 평균 유찰은 6.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 황수환의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 산정하지 마세요.
- 대항력 최종 확인. 전입일 2012.02.17은 말소기준 2020.08.21보다 빠릅니다. 실제 점유 및 대항요건 유지 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 5,535,000원은 최근 12개월 평균 65,250,000원의 8.5%지만, 승계보증금이 있으면 총 취득부담은 전혀 달라집니다.
- 세금 압류 확인. 2021.08.25 영도구 압류와 2024.07.08 대구광역시 북구 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 금액과 순위를 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 6.5회보다도 많은 8회 유찰 상태입니다. 권리·점유·배당 관계를 확인해 반복 유찰의 원인을 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가 553만원”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가가 5,535,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 65,250,000원과 비교하면 8.5% 수준입니다. 하지만 이 숫자만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 황수환은 2012.02.17 전입했고, 말소기준 가압류는 2020.08.21입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력 가능성과 매수인 승계액이 아직 열려 있습니다.
등기부의 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 권리는 별개입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰대금으로 전부 배당되지 않는 구조라면 매수인은 그 미배당액을 부담할 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 최저가 확인 → 시세 비교가 아니라 임차보증금 확인 → 승계액 산정 → 실질취득비용 계산 → 최근 실거래와 비교입니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.