11,295,000원
부산지방법원 2025타경197. 부산 영도구 동삼동 동삼그린힐아파트 401동 904호, 전용 41.3㎡의 아파트입니다. 감정가는 96,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 11,295,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 평균 66,583,333원의 17.0%에 불과한 초저가 물건입니다.
그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 황수환은 2012.02.17 전입했고, 현재 말소기준인 케이비캐피탈 가압류는 2020.08.21 접수됐습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 선순위 점유자로 검토해야 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계의 정확한 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 상리로 1, 동삼그린힐아파트 제401동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.3㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 한민수 (2013.07.10. 매매, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 11,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드주식회사 / 32,549,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
이 부동산은 2010.10.27 강제경매 매각으로 당시 가압류·압류·근저당권· 전세권이 모두 말소됐고, 이후 한민수가 2013년 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2020.08.21 케이비캐피탈 주식회사의 가압류 25,580,001원입니다. 그 뒤의 국민행복기금, 서민금융진흥원, 영도구 압류, 삼성카드 가압류, 대구광역시 북구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황수환 | 904호 · 주거 | 2012.02.17 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
황수환은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 조사상 확인된 실제 점유자 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 보유를 확정하거나 우선변제 가능액을 계산할 수 없습니다. 배당요구 여부도 미상이라, 보증금 전부 또는 일부가 미배당될 경우 매수인 승계 가능성이 남습니다.
② 시세 비교 — 17.0%는 ‘인수액 제외 표면가’다
동삼그린힐 동일 면적 41.3㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 66,583,333원이고, 최신 거래는 2026.07의 58,000,000원입니다. 거래 범위는 58,000,000원부터 86,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.3㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 11 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 41.3㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 41.3㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2025.09 | 41.3㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 41.3㎡ | 9 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.3㎡ | 12건 | 66,583,333원 |
현재 최저가 11,295,000원은 최근 12개월 평균의 17.0%이고 최신 거래 58,000,000원보다도 현저히 낮습니다. 그러나 이 비교는 임차보증금 인수를 전혀 반영하지 않은 비교입니다. 실제 시세 대비 매입비율은 보증금과 예상 배당액이 확인된 뒤 실질취득가를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 603,310원 |
| 1. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 25,580,001원 | 10,691,690원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,506,941원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,441,704원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,656,690원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 65,185,336원 중 예상 배당액은 10,691,690원이고 미배당액은 54,493,646원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제와 황수환의 임차보증금을 반영하지 않은 계산이므로, 매수인 인수액 판단에는 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 상리초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·임야·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 9층으로, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 일부 토지는 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동삼그린힐은 4,056세대, 1993.09.22 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 58,000,000원부터 86,000,000원까지 형성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 매각물건명세서 원본과 임대차계약서, 주민등록 전입세대 열람 등을 통해 황수환의 보증금과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 전입과 실제 점유의 계속 여부, 임차인 지위와 계약 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 예상 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금에서 예상 배당액을 차감한 미배당분을 최저가에 더해 최근 12개월 평균 66,583,333원 및 최신 거래 58,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회 유찰 시 7,906,499원, 8회 유찰 시 5,534,549원으로 내려가도 임차보증금 인수 가능성이 해소되는 것은 아닙니다.
- 체납액 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납액은 배당표 및 총 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17.0%의 최저가가 실질취득가를 뜻하지 않는다”
이 물건은 등기부상 근저당권이 없고, 말소기준 가압류 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 평가하기에는 결정적인 정보가 빠져 있습니다. 황수환은 2012.02.17 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다.
따라서 현재 확인 가능한 결론은 “등기 권리는 소멸하지만 임차보증금 인수 위험은 미확정” 입니다. 최저가 11,295,000원은 최근 12개월 평균의 17.0%에 불과해 보이지만, 이는 보증금 인수를 제외한 표면 가격입니다. 보증금 확인 전에는 싸다고 판단할 수도, 적정 입찰가를 정할 수도 없습니다. 여섯 차례 유찰보다 먼저 확인해야 할 것은 추가 할인율이 아니라 선순위 점유자의 임대차 원본입니다.