수원지방법원 2024타경41883. 양평군 서종면 수입리 50, 화서로 506에 위치한 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 2층 단독주택입니다. 토지는 570.0㎡이고, 건물은 철골조 및 철근콘크리트구조 경사스라지붕으로 2001.11.20 사용승인됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2011.02.01 설정된 양서농업협동조합 근저당권 1,240,000,000원입니다. 그 이후의 양서농업협동조합 추가 근저당, 신한은행 근저당, 김문자 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 채권 미배당은 크지만, 이는 선순위 채권이 매각대금을 초과하기 때문이며 매수인이 그 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수입리 50 · 경기도 양평군 서종면 화서로 506 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 건물 구조 / 이용 | 철골조 및 철근콘크리트구조 경사스라지붕 2층 · 지하 1층 보일러실 · 사용승인 2001.11.20 |
| 내부 이용 | 1층 방1·내실·거실·주방 겸 식당·화장실2·다용도실·현관 / 2층 방2·가족실·복도·화장실1 |
| 토지 | 대 570.0㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김해성 단독소유 (소유권보존 명의 김옥분, 2010.06.18 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 433,329,840원 / 433,329,840원 (신건·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김문자 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 ㄱ~ㅁ 포함 · 축대·조경석·정원수·정화시설·보일러 설비·관정 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 채권은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2011.02.01 양서농업협동조합 근저당권입니다. 2012년 추가 근저당권과 2016년 신한은행, 2017년·2018년 김문자의 근저당권은 모두 기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 김문자가 신청한 이전 임의경매는 2024.05.16 취하돼 말소됐고, 2024.11.26 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격·회차 분석 — 신건 단계의 할인은 0%
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 433,329,840원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득액도 433,329,840원입니다. 다만 신건 가격은 감정가의 100%이므로, 현재 회차만으로는 경매 할인이나 저가 매력을 인정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 433,329,840원 | 100% | 0원 | 1,388,403,458원 |
| 1회 유찰 시 | 346,663,872원 | 80% | 0원 | 1,473,989,422원 |
| 2회 유찰 시 | 277,331,097원 | 64% | 0원 | 1,542,351,538원 |
유찰로 매각가가 내려가면 권리 기준 실질취득액도 같은 금액으로 내려가고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 더 커집니다. 이 미배당 증가가 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,329,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,733,298원 |
| 1. 근저당 · 양서농업협동조합 | 1,240,000,000원 | 426,596,542원 |
| 2. 추가 근저당 · 양서농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김문자 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김문자 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,815,000,000원이며 채권자 배당액은 426,596,542원, 총 미배당은 1,388,403,458원입니다. 신청채권자 김문자의 청구액 100,000,000원은 현재 회차 산정에서도 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양평군 서종면 수입리 ‘노문삼거리’ 서측 인근이며, 농경지·임야·단독주택이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 일반 대중교통 이용편은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 면적은 570.0㎡이며 완경사의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전관리지역, 접도구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 외벽은 드라이비트 등, 내부는 벽지도배·강화마루·일부 타일마감, 창호는 하이새시이며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 심야전기축열식 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 개별공시지가는 208,200원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택과 570.0㎡ 토지를 일괄 취득하는 구조이고 대중교통이 불편하며 토지이용 제한이 중첩돼 있으므로 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관정·지적경계 측량. 제시외 관정이 지적경계에 소재하는 것으로 추정됩니다. 관정의 정확한 위치와 소유·사용 가능 범위를 측량으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 ㄱ~ㅁ, 축대, 조경석, 정원수, 정화시설, 보일러 설비, 관정이 매각에 포함되는지 감정서 도면과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대와 인도 대상을 매각 전 다시 확인하세요.
- 공동담보·일부포기 등기. 양서농업협동조합 근저당의 공동담보와 2016.08.23 일부포기 관련 말소, 김문자 근저당의 공동담보 일부소멸 범위를 등기 원문으로 확인하세요.
- 토지이용 제한. 보전관리지역·접도구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 중첩 규제가 현재 이용과 향후 증축·개축 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 기반시설 상태. 심야전기축열식 보일러, 정화시설, 관정, 급배수설비의 작동 상태와 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 433,329,840원의 100%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 단독주택·토지의 상태를 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 지적도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부는 가격과 경계”
이 물건은 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1,388,403,458원의 채권 미배당은 낙찰자의 승계 채무가 아닙니다. 권리 측면의 핵심은 비교적 명확합니다.
그러나 현재 최저가는 감정가와 같은 433,329,840원으로 신건 할인은 0%입니다. 여기에 관정의 지적경계, 토지·건물 일괄매각 범위, 임대관계 미상, 대중교통 불편, 보전관리지역과 접도구역 등 중첩 규제가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 승부처는 선순위 채권 규모가 아니라 현장 실사와 경계 확인, 그리고 감정가를 그대로 받아들일지 여부입니다.
