수원지방법원 2024타경42169. 이천시 대월면 사동리 라임빌 2동 4층 401호, 전용 63.835㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 오래된 근저당권이 아니라 2022년부터 점유한 임차인 김준오입니다. 대월농업협동조합, 반월농업협동조합, 농협은행의 과거 근저당권과 강한솔의 전세권은 각각 후속 말소등기가 완료됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.30. 현대캐피탈 가압류입니다.
김준오는 2022.06.09. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.06.30. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024.07.03. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했지만, 최저가 191,000,000원에서 집행비용을 제외하면 보증금 190,000,000원 중 187,526,000원만 배당됩니다. 나머지 2,474,000원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 사동로 155-2, 2동 4층 401호 (라임빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.835㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2·거실·주방 겸 식당·화장실2·다용도실 |
| 소유자 | 박규섭 (2021.08.20. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준오 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준오 | 목적물 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 2022.06.30. | 2022.06.09. | 2024.07.03. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김준오는 보증기관이나 대위변제 승계자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 190,000,000원 한 건만 반영해야 합니다. 다만 김준오는 등기부상 임차권자인 동시에 이 사건의 신청채권자이므로, 임대차 관계와 채권의 실체를 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 관계인 여부와 강제경매 신청채권이 임차보증금 반환채권과 같은 채권인지 확인해야 중복 계산을 피할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라임빌 1·2동은 총 16세대이며, 확인된 동일·유사 면적 거래는 3건입니다. 전체 평균은 160,000,000원이지만, 180,000,000원에 거래된 2021.08. 거래가 평균을 끌어올립니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 150,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.66㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 59.66㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 63.84㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 160,000,000원 |
최저가 191,000,000원부터 이미 최근 평균의 127.3%입니다. 여기에 미배당 보증금 2,474,000원을 더한 실질취득 193,474,000원은 최근 평균과 최신 거래가보다 43,474,000원 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 16.7% 하락했으며, 마지막 확인 거래도 2023.07.입니다. 따라서 전체 평균 160,000,000원과의 단순 비교만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 191,000,000원 | 2,474,000원 | 193,474,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 40,139,200원 | 192,939,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 70,271,360원 | 192,511,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 김준오 보증금 | 190,000,000원 | 187,526,000원 |
| 임차보증금 미배당·매수인 인수 | 2,474,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·압류·경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김준오는 임차인이자 신청채권자이므로 보증금 반환채권과 신청채권을 별개의 190,000,000원 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며, 선순위 공과금이 확인되면 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 다세대주택으로, 방2·거실·주방 겸 식당·화장실2·다용도실 구조입니다.
- 입지. 사동중학교 남서측 직선거리 약 500미터 지점이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 간선도로변 지역입니다. 북서측 근거리에 SK하이닉스 이천공장이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 5분 거리에 영동고속도로 이천IC가 있습니다.
- 건물·설비. 2016.04.25. 준공, 개별난방·위생·급배수·엘리베이터·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 라임빌 1·2동은 16세대 소규모 다세대입니다. 확인된 거래가 3건이고 마지막 거래가 2023.07.이라 거래 표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 응찰가에 김준오의 예상 미배당 보증금을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 재산정. 집행비용·당해세·선순위 공과금이 달라지면 현재 예상 인수액 2,474,000원보다 증가할 수 있습니다.
- 동일인 채권 확인. 김준오는 임차권자이자 신청채권자입니다. 신청채권 190,000,000원이 임차보증금 반환채권과 동일한지 판결문·집행권원·배당요구서를 대조해야 합니다.
- LH 매입요청 진행 확인. 2025.07.01. 피해주택 매입요청 통보 이후의 사건 진행과 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 내부 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 내부 수선 상태, 주차와 엘리베이터 운행 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 총액은 낮아지지 않는다”
이 물건은 감정가 191,000,000원짜리 신건처럼 보이지만, 실제 판단 기준은 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득입니다. 현 회차 실질취득은 193,474,000원이고, 1회와 2회 유찰 뒤에도 각각 192,939,200원, 192,511,360원입니다. 최근 평균과 최신 거래가는 150,000,000원이고 거래 추세도 -16.7%이므로, 어느 회차에서도 최근 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
과거 근저당권은 모두 말소돼 있지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 남습니다. 신청채권자와 임차인이 같은 김준오라는 점, 피해주택 매입요청 통보가 있다는 점까지 확인해야 합니다. 최저가 착시는 크고, 실질취득은 시세 이상이며, 권리 확인사항도 적지 않은 사건입니다. 결론은 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
