수원지방법원 2024타경42251. 이천시 안흥동 하이앤드천년가 11층 1114호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.04.04 설정된 송도새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 182,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고 이후 2024.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 “근저당 이후 전부 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 11번·12번·13번 각 구분지상권설정등기 (2022.02.21. 제6567호)가 명시 인수권리로 적혀 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 등기상 권리 부담이 전혀 없다는 말은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42251 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로 67-25, 11층1114호 (안흥동,하이앤드천년가) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 · 생활형숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1114호 · 남향 · 복층 구조 · 사용승인일 2022.03.10 |
| 소유자 | 정연규 · 단독소유 · 거래가액 234,672,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도새마을금고 / 149,672,017원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 인수등기는 구분해야 한다
2022.04.04 설정된 송도새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.12.05 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.03.30 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 정연규 명의 소유권이전이 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 218,000,000원, 현재 최저매각가는 74,774,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 최저가는 52,341,800원, 5회 유찰 시에는 36,639,260원으로 내려가는 시나리오입니다.
그러나 이 사건에서 동일한 용도·조건의 최근 실거래와 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다. 특히 생활숙박시설이라는 이용상태와 토지 구분지상권 3건의 인수 조건을 함께 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 109,371,932원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 131,400,352원 |
| 5회 유찰 시 | 36,639,260원 | 35,579,753원 | 146,820,247원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,745,932원 |
| 1. 근저당 · 송도새마을금고 | 182,400,000원 | 73,028,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 74,774,000원을 가정하면 집행비용 1,745,932원을 제외한 73,028,068원이 송도새마을금고 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 109,371,932원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 이천시 안흥동 소재 “안흥지” 남동측 인근으로, 아파트·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설·온천호텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스가 운행하며, 경강선 이천역은 남서측 직선거리 약 1.6km 지점입니다.
- 이용상태. 생활숙박시설이며 복층 구조입니다. 매각물건명세서 비고에도 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1114호, 남향이며 사용승인일은 2022.03.10입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재·승강기·빌트인 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북측·서측·남측 3면이 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 자연보전권역·온천원보호지구·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,560,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 11번·12번·13번 각 구분지상권설정등기의 구체적인 범위와 내용을 등기 원문과 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 직접 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 할인율만으로 “싸다”고 판단하지 마십시오.
- 생활숙박시설 용도 확인. 실제 이용상태가 생활숙박시설이므로 입찰 목적과 사용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구와 자연보전권역·온천원보호지구·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 74,774,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 그 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 토지 구분지상권 3건 인수가 명시돼 있고, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설, 임대관계는 미상입니다.
배당상 금전 인수액은 0원이지만 권리 부담까지 0인 물건은 아닙니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 구분지상권의 내용과 점유·이용 상태를 먼저 확인하고, 그 다음 현재 최저가 74,774,000원의 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 권리와 용도를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
