수원지방법원 2024타경42251. 경기도 이천시 안흥동 하이앤드천년가 11층 1114호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며 복층 구조입니다. 등기부상 소유자는 정연규, 말소기준권리는 2022.04.04. 설정된 송도새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 182,400,000원입니다. 이후 2024.12.05. 송도새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부의 말소 순서만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 “토지 을구 11번, 12번, 13번 각 구분지상권설정등기(2022.2.21. 제6567호)”가 인수권리로 명시돼 있습니다. 인수 금액이 별도로 제시된 권리는 아니지만, 낙찰 후에도 존속하는 권리가 있다는 뜻이므로 그 내용과 사용·처분에 미치는 영향을 원문으로 확인하기 전에는 권리 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42251 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로 67-25, 11층1114호 (안흥동,하이앤드천년가) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 · 복층 구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1114호 · 남향 · 사용승인일 2022.03.10 |
| 소유자 | 정연규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도새마을금고 / 149,672,017원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수권리는 별도
2022.03.30. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 등기됐으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.04.04. 정연규에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 송도새마을금고 채권최고액 182,400,000원의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 2024.12.05. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 관계 — 임차인은 확인되지 않았고 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등이 확인된 점유자가 제시된 것은 아니므로 대항력 임차인을 임의로 가정할 수는 없지만, 생활숙박시설이라는 이용상태까지 고려해 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 — 49%까지 내려왔지만 미배당은 커진다
감정가는 218,000,000원, 현재 최저매각가는 106,820,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 77,875,480원 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 109,371,932원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 131,400,352원 |
현재 회차에서 신청채권자 송도새마을금고의 청구액은 149,672,017원이지만 예상 배당은 104,524,520원으로 전액 충족되지 않습니다. 채권최고액 182,400,000원 기준 미배당은 77,875,480원입니다. 다음 회차로 내려갈수록 미배당은 109,371,932원, 131,400,352원으로 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 근저당 · 송도새마을금고 | 182,400,000원 | 104,524,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.1%로 추정된 2,295,480원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표의 금액상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 매각물건명세서가 별도로 명시한 구분지상권설정등기 3건의 존속 문제는 별개로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 이천시 안흥동 “안흥지” 남동측 인근으로 아파트·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설·온천호텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 다수가 운행되며, 경강선 이천역은 남서측 직선거리 약 1.6km 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1114호, 남향이며 사용승인일은 2022.03.10입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재·승강기·빌트인 설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 토지로 생활숙박시설 부지이며 북측·서측·남측 3면이 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역·온천원보호지구·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,560,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 11번·12번·13번 구분지상권설정등기가 매수인 인수로 명시돼 있으므로 대상 토지·범위·존속 내용을 확인해야 합니다.
- 49%만 보고 저가 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 생활숙박시설 확인. 감정평가와 매각물건명세서 모두 생활숙박시설로 표시하고 있으므로 일반 공동주택과 동일하게 전제하지 않아야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 계산상 매수인 인수액 0원과 구분지상권 존속은 서로 다른 문제입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 106,820,000원, 3회 유찰 시 74,774,000원, 4회 유찰 시 52,341,800원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수권리다
이 사건은 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 106,820,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없고, 무엇보다 매각물건명세서가 토지 구분지상권설정등기 3건을 인수권리로 명시하고 있습니다.
말소기준인 송도새마을금고 근저당과 이후 경매개시결정의 소멸 구조는 명확하지만, 낙찰자가 인수하는 구분지상권이 별도로 남는 만큼 권리 안전성보다 인수권리 검토가 먼저입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 “인수되는 구분지상권이 이 호실의 이용·처분에 어떤 영향을 주는가”입니다.
