부산지방법원 2025타경517. 부산 금정구 구서동 175-17 소재 부동산으로, 공부상 지하 1층은 근린생활시설인 다방 및 보일러실, 1층부터 4층은 숙박시설인 여관입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설·휴업 상태이며, 토지 369.7㎡와 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건입니다.
감정가는 2,777,771,500원, 현재 최저매각가는 1,361,108,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도의 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 하락률만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 숙박시설의 휴업 상태, 실제 점유 및 운영 가능성, 파산선고 등기와 절차 관계를 가격보다 먼저 점검해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경517 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 175-17 · 부산광역시 금정구 중앙대로1929번길 8-16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하 1층 근린생활시설(다방) 및 보일러실 · 1층 내지 4층 숙박시설(여관) · 휴업 상태 |
| 토지 | 369.7㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 2,835,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 소유자 | 이용철 (단독소유 · 2022.07.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,777,771,500원 / 1,361,108,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,269,510,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.07.05. 설정된 을구 31번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,552,000,000원이고 채무자는 이용철입니다. 현재 경매의 임의경매개시결정과 금정구 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 소유자와 관련된 근저당·가압류·압류·이전 경매등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 남는다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 미상 | 2024.09.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황상 확인되는 실제 점유자는 이승현 1명입니다. 전입일은 2024.09.03.으로 말소기준권리인 부산은행 근저당의 2022.07.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 점유자의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 점유 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 권리 인수와 별개로 실제 사용 공간, 점유 원인, 퇴거 의사, 숙박시설 내부의 영업용 물품이나 잔존 시설에 관한 명도 문제가 남을 수 있으므로 현장조사와 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 2,777,771,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,361,108,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%지만, 숙박시설의 최근 거래가나 동일 용도 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
현재 가격에서 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득액은 1,361,108,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 952,775,599원, 4회 유찰 시에는 666,942,919원으로 내려가지만, 낙찰가가 낮아질수록 부산은행의 미배당액만 커집니다. 매수인의 등기상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,361,108,000원 | 1,345,096,920원 | 1,206,903,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 952,775,599원 | 940,847,843원 | 1,611,152,157원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 666,942,919원 | 657,873,490원 | 1,894,126,510원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,361,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,011,080원 |
| 을구 31번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,552,000,000원 | 1,345,096,920원 |
| 부산은행 미배당 | - | 1,206,903,080원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정된 금액입니다. 부산은행 근저당은 채권최고액 기준으로 전액 배당되지 못하며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부산지하철 1호선 두실역 서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 두실역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현재 이용. 숙박시설로 이용 중이나 휴업 상태입니다. 공부상 지하 1층은 다방 및 보일러실, 1층부터 4층은 여관입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 형상·접면. 완경사의 가로장방형 토지로 세로한면에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 부분 확인. 이승현의 전입은 말소기준보다 늦지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 현장 방문과 명세서 원본으로 실제 점유 공간을 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.02.24. 파산선고 등기와 현재 경매절차의 관계, 파산관재인 선임 및 매각 진행 상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 구조, 평가 포함 범위를 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 휴업 시설 상태. 급배수·난방·승강기 등 설비의 실제 작동 여부와 객실·공용부의 수선 범위를 확인해야 합니다.
- 용도별 사용 가능성. 지하 1층 근린생활시설과 1층 내지 4층 숙박시설의 현황이 공부와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 숙박시설·상업용 부동산의 매매 및 수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 당해세와 최우선변제 가능성은 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 운영과 명도가 승부처
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이승현의 전입과 경매개시결정·압류는 모두 그 이후입니다. 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 숙박시설이 휴업 중이고 점유자의 사용 부분과 보증금이 미상이며, 파산선고 등기도 존재합니다. 여기에 동일 용도의 실거래 비교 없이 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 운영·명도 실사는 필수. 감정가 대비 할인율보다 실제로 인도받아 다시 사용할 수 있는지 여부가 입찰가를 결정해야 합니다.
