1,361,108,000원
부산지방법원 2025타경517. 부산 금정구 구서동 175-17 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중이나 휴업 상태입니다. 공부상 지하1층은 근린생활시설(다방) 및 보이라실, 1층부터 4층까지는 숙박시설(여관)이고, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 이용철이고, 말소기준권리는 2022.07.05. 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 2,552,000,000원 근저당입니다.
현재 최저매각가는 1,361,108,000원으로 감정가 2,777,771,500원의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 휴업 상태의 숙박시설은 실제 운영가치·임대수익·건물 상태 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경517 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 175-17 · 부산광역시 금정구 중앙대로1929번길 8-16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설로 이용 중(휴업 상태) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 대 · 369.7㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 이용철 |
| 감정가 / 최저가 | 2,777,771,500원 / 1,361,108,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,269,510,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.07.05. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이 경매의 말소기준권리이고, 2025.02.11. 임의경매개시결정 및 2026.01.28. 금정구 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.02.24. 부산회생법원의 파산선고도 등기되어 있으므로 입찰 전 진행 절차와 최신 등기 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승현 | 미상 | 2024.09.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
확인된 실제 임차인은 이승현 1명입니다. 전입신고일 2024.09.03.은 말소기준권리인 부산은행 근저당 설정일 2022.07.05.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 원문서에서 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,361,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,011,080원 |
| 2. 을구 31번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,552,000,000원 | 1,345,096,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 부산은행 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,206,903,080원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,361,108,000원 | 1,345,096,920원 | 1,206,903,080원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 952,775,599원 | 940,847,843원 | 1,611,152,157원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 666,942,919원 | 657,873,490원 | 1,894,126,510원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산지하철1호선 두실역 서측 인근이며, 부근은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 두실역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중이나 현재 휴업 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 및 복합판넬 등 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 369.7㎡, 지목은 대, 공시지가 2,835,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 주변 숙박시설·상업용 부동산의 실제 거래와 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 휴업 원인·시설 상태. 숙박시설이 휴업 상태이므로 내부 상태, 재영업 가능 여부, 수선비와 설비 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계. 이승현의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문서로 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각 대상의 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 파산선고. 2025.02.24. 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 최신 등기 변동을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘가격과 활용성’이 핵심
권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 기준권리보다 늦게 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 비교가 쉬운 자산이 아니라 휴업 중인 숙박시설이고, 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 이 할인율 자체가 시장가치 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 현장 상태·숙박시설 활용 가능성·실제 수익가치·가격 검증입니다.
