한 줄 평 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수입니다. 김민정 임차인의 보증금 225,000,000원 중 배당 부족분 28,600,000원이 매수인에게 인수될 수 있어, 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
신건
실질취득
225,000,000원
보증금 기준
인수 예상
28,600,000원
미배당 보증금
핵심지표
D등급
대항력 임차권
수원지방법원 2024타경42626. 경기도 이천시 중리동 미래캐슬 제2동 1004호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박연숙이며, 국 압류와 이천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 주택임차권등기 김민정은 말소기준권리 이전 전입·확정일자로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42626 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리천로 135, 2동 10층1004호 (중리동, 미래캐슬) |
| 물건종류 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 225,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
전입일자 2020.12.18, 확정일자 2020.11.26, 임차권등기 2025.04.09입니다. 배당에서 보증금 전액 변제가 되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 실질취득과 시세 비교
최근 거래 기준으로 미래캐슬 거래가는 183,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 183,000,000원입니다. 감정가만 보면 200,000,000원이지만, 대항력 인수액을 반영한 실질취득 약 225,000,000원은 최근 거래보다 높습니다.
배당 분배
감정가 vs 실질취득 vs 거래
실질취득 225,000,000원은 최근 거래 183,000,000원보다 높음
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 3,600,000원 |
| 임차인 김민정 보증금 배당 | 196,400,000원 |
| 미배당 보증금 | 28,600,000원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
⛔ 핵심 위험 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담이 될 수 있습니다. 1회 유찰 시 예상 인수액은 68,040,000원, 2회 유찰 시 99,592,000원으로 증가합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권등기 225,000,000원 존재 여부 확인
- 낙찰가가 아니라 보증금 기준 실질취득액으로 가격 판단
- 국세·지방세 압류 4건 관련 당해세 여부 확인
- 임차인 김민정의 권리관계와 배당 결과 재확인
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수가 먼저”
이 물건은 등기상 소멸권리는 많지만 핵심은 하나입니다. 대항력 임차권등기로 인해 매수인은 보증금 미배당분을 부담할 가능성이 있습니다. 최저가 200,000,000원만 보고 접근하면 안 되며, 실질취득 약 225,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
