대전지방법원 2025타경11933. 아산시 배방읍 금호어울림(1차) 105동 11층 1101호, 전용 84.9961㎡ 아파트입니다. 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스실과 발코니로 이용 중이며, 2005년 5월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층입니다.
이 사건은 단순히 최저가 190,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 한걸의 임차보증금은 200,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조이며, 매수인의 실질취득 하한은 약 200,000,000원에서 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1181 아산배방금호어울림아파트 제105동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9961㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실2·드레스실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 중 11층 · 사용승인 2005.05.26 |
| 소유자 | 홍미숙 (2021.11.13 매매, 2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (7회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,095,220원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차인이 들어왔다
2005년 설정된 조흥은행 근저당은 채권최고액이 104,400,000원에서 66,000,000원, 다시 18,000,000원으로 변경된 뒤 2017.01.05 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 말소된 근저당을 현재 경매의 유효한 말소기준권리처럼 보아 후순위 임차권이 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
한걸은 2022.05.23 확정일자를 받고 2022.06.24 전입 및 점유를 시작했으며, 2024.07.29 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.06.24로 그보다 뒤입니다. 무엇보다 매각물건명세서가 한걸의 미배당 보증금 잔액 인수를 명시하므로, 입찰자는 이 문구를 최우선으로 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 관련자 2명, 현재 인수 명시 1명
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김상미 주택전부 · 임차권등기 | 150,000,000원 점유개시일 2017.01.05 전입신고일 미상 | 가능·미상 전입일 미상으로 단정 불가 | 판정 유보 확정일자 2016.12.09 · 배당요구 2019.01.31 | 말소 완료 임차권등기 2020.08.25 해지 말소 |
| 한걸 건물 전부 · 임차권등기 | 200,000,000원 전입·점유 2022.06.24 확정일자 2022.05.23 | 인수형 말소된 구 근저당 이후, 경매개시 이전 점유 | 배당요구 있음 임차권등기 2024.07.29 | 잔액 인수 미배당 보증금을 매수인이 승계 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 관련자 2명입니다. 다만 김상미의 임차권등기는 2020.08.25 말소됐고, 현재 매수인 인수문구가 명시된 임차인은 한걸입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다
대항력 있는 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건의 회차별 단순 하한은 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수 하한 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 10,000,000원 | 200,000,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 48,000,000원 | 200,000,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 78,400,000원 | 200,000,000원 |
보증금 200,000,000원을 기준으로 한 단순 하한 계산입니다. 실제 인수액은 배당순위, 집행비용, 조세 및 최종 배당표에 따라 달라질 수 있으며, 임차인 배당액이 줄면 실질취득액은 200,000,000원을 넘을 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다
금호어울림(1차)은 272세대, 2005년 5월 26일 준공 단지입니다. 전용 85.0㎡ 동일 면적의 최근 거래 12건은 160,000,000원에서 178,000,000원 사이이며, 전체 평균은 170,083,333원입니다. 다만 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 14 | 174,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2025.01 | 85.0㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2024.12 | 85.0㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 168,000,000원 |
최근 12개월 평균은 168,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 190,000,000원만으로도 최근 평균의 113.1%이고, 실질취득 하한 200,000,000원은 최근 평균의 119.0%입니다. 최신 거래와 비교하면 실질취득 하한은 125.0%입니다.
최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 2.4% 하락했습니다. 하락 추세가 나타나는 시장에서 실질취득액이 최신 거래와 최근 평균을 모두 웃돌기 때문에, 이 물건을 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘7회 유찰로 가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사조흥은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 211,095,220원 | 82,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 315,495,220원이고 예상 배당액은 186,540,000원으로, 128,955,220원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사도 청구액 211,095,220원 중 82,140,000원만 배당받는 계산입니다. 이 배당표와 별도로, 매각물건명세서가 명시한 한걸의 임차보증금 미배당 잔액 인수 문제가 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배방중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장, 급·배수 및 소화전설비가 갖춰진 15층 아파트입니다.
- 토지·도로. 대체로 장방형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 남측과 동측은 대로, 북측은 중로, 서측은 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 최근 12개월 평균이 이전 평균보다 2.4% 낮고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회이며 매각률은 0%입니다.
⑦ 공부상 차이와 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 한걸의 보증금 200,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 최종 배당순위로 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 재검토. 2005년 근저당은 2017.01.05 해지 말소됐습니다. 말소된 권리를 기준으로 한 단순 후순위 소멸 판단을 피하고 매각물건명세서 원문을 우선 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 190,000,000원도 최근 12개월 평균 168,000,000원보다 높습니다. 실질취득 하한 200,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 회차 착시 경계. 7회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 유찰 횟수만 보고 할인폭을 추정하지 말고 해당 회차 매각공고의 최저가를 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기사항전부증명서상 105동 1층 면적 212.77㎡와 집합건축물대장 표제부상 1층 면적 48.8728㎡가 다릅니다.
- 평면도 확인. 건축물현황도는 105동 2호 라인 평면도로 보이며, 1101호는 해당 평면도와 좌우 대칭 구조입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 실질취득액을 보라”
이 물건은 7회 유찰이라는 숫자 때문에 싸 보일 수 있지만, 현재 최저가는 여전히 190,000,000원으로 최근 12개월 평균 168,000,000원을 웃돕니다. 여기에 한걸의 임차보증금 200,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 실질취득 하한은 약 200,000,000원입니다.
다음 회차에서 최저가가 152,000,000원이나 121,600,000원으로 내려가더라도 단순 하한 기준 인수액이 각각 48,000,000원, 78,400,000원으로 늘어 총액은 약 200,000,000원에 머뭅니다. 최근 가격이 2.4% 하락하고 최신 거래가 160,000,000원인 시장에서 실질취득액 200,000,000원은 가격 경쟁력이 없습니다. 권리 위험이 크고, 가격도 최근 시세 이상이며, 다회 유찰과 낮은 경매 환금성까지 겹친 고위험 물건입니다.
