대전지방법원 천안지원 2025타경11933. 아산시 배방읍 북수리의 금호어울림아파트 105동 11층 1101호입니다. 전용면적은 84.9961㎡이며, 감정평가서상 방 3개·거실·주방·욕실 겸 화장실 2개를 갖춘 아파트입니다. 감정가 190,000,000원에서 8회 유찰된 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다.
표면상 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 168,000,000원의 79.2%로 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 경매개시결정보다 앞선 임차권등기와 보증금 200,000,000원이 존재하기 때문입니다. 입찰가격보다 먼저 확인할 사항은 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용과 임차권등기의 말소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2025타경11933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1181 아산배방금호어울림아파트 제105동 제11층 제1101호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 배방로201번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9961㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스실, 발코니 등 |
| 사용승인 | 2005.05.26 |
| 소유자 | 홍미숙 · 2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 133,000,000원 · 감정가 70% · 8회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,095,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차인 | 한걸 · 보증금 200,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 확약 반영 시 실질 0원* · 확약 미적용 시 현재 매각가 기준 69,662,000원 추정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
과거 조흥은행 명의 근저당권은 신한은행으로 명의가 변경된 뒤 2017.01.05 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 현재 살아 있는 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.06.24 강제경매개시결정입니다. 한걸의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.07.29 설정됐으며, 전입일은 2022.06.24, 확정일자는 2022.05.23입니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권이므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
* 확약 미적용 시 인수 추정액은 69,662,000원입니다. 실질 0원 판단은 제출된 확약서의 효력과 적용 범위, 주택도시보증공사의 권리승계 관계 및 임차권등기 말소 이행을 확인하는 조건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한걸 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
200,000,000원 | 전입 2022.06.24 확정 2022.05.23 |
있음 | 있음 | 확약으로 해소* |
| 임대차계약일 | 2022.05.22 |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2022.06.24 |
| 확정일자 | 2022.05.23 |
| 임차권등기 | 을구 5번 · 2024.07.29 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.07.29 |
| 보증금 | 200,000,000원 |
| 예상배당액 | 130,338,000원 |
| 미배당 추정 | 69,662,000원 |
| 확약 반영 인수 | 실질 0원* |
주택도시보증공사는 임차권의 승계인이자 신청채권자입니다. 이를 한걸과 별개의 신규 임차인으로 세거나 보증금 200,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 확약에 따른 권리관계가 이 사건의 핵심입니다.
등기부에는 과거 임차권자 김상미의 보증금 150,000,000원도 나타나지만, 해당 임차권등기는 2020.08.25 이미 말소됐습니다. 현재의 인수 보증금에 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 가격 판단을 뒤집는다
금호어울림(1차)은 272세대 규모이며, 비교 대상은 전용 약 85㎡ 동일 평형 거래입니다. 최근 12개월 평균은 168,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 160,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 구간 대비 -2.4%의 하락 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4층 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6층 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6층 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 12층 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 10층 | 164,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 4층 | 177,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 10층 | 173,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 14층 | 174,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 2층 | 178,000,000원 |
| 2025.01 | 85.0㎡ | 11층 | 178,000,000원 |
| 2024.12 | 85.0㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 168,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 170,083,333원 |
확약 적용 여부에 따른 가격 판단
| 구분 | 확약 미적용 | 확약 적용* |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 보증금 인수 | 69,662,000원 | 0원* |
| 실질취득 | 202,662,000원 | 133,000,000원* |
| 최근 12개월 평균 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 최신 거래 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 가격 판단 | 최근 시세 이상 | 최근 시세 이하* |
확약이 없으면 실질취득 202,662,000원을 기준으로 비교해야 하므로 현재 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 반대로 확약이 유효하면 실질취득이 최저가인 133,000,000원으로 낮아져 최근 12개월 평균의 79.2%에 해당합니다. 다만 가격 하락 추세와 반복 유찰을 감안하면 이 할인율이 실제 매각 가능 가격 대비 충분한지는 별도 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 한걸 보증금 | 200,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 211,095,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 133,000,000원을 기준으로 집행비용 2,662,000원을 공제하고, 임차보증금에 130,338,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 이 경우 보증금 미배당액은 69,662,000원입니다.
주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 211,095,220원이며, 예상배당표상 별도 신청채권 배당액은 0원입니다. 다만 주택도시보증공사는 임차권의 승계인이기도 하므로, 이 배당표의 각 항목을 서로 독립적인 채권자에게 지급되는 금액으로 중복 해석해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당금은 변동될 수 있습니다. 배당액 변동으로 확약 미적용 시 미배당 보증금도 달라질 수 있지만, 제출된 확약에 따른 해당 임차권 인수 판단은 별도로 적용합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 증가
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 133,000,000원 | 69,662,000원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 106,400,000원 | 95,889,600원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 85,120,000원 | 116,812,160원 | 0원* |
확약 미적용 시에는 최저매각가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 200,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다. 각 회차의 예상 인수액은 집행비용 등을 반영한 추정치이므로 실질취득액이 정확히 동일하지는 않습니다.
반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 계속 0원*이므로 매수인의 취득원가는 낙찰가에 직접 연동됩니다. 따라서 이 사건은 단순한 회차별 할인보다 확약의 효력과 실제 낙찰가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배방중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 금호어울림(1차) 272세대, 사용승인일 2005.05.26. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 승강기, 도시가스 난방, 지하주차장 등이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 단지 남측·동측으로 대로, 북측으로 중로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 거래 흐름. 동일 평형 거래는 확인되지만 최근 시세 추세는 -2.4%입니다. 최신 거래 160,000,000원을 함께 고려해야 합니다.
- 경매 환금성. 8회 유찰됐으며 확인된 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다. 일반 실거래와 경매 매각 성과를 구분해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 해당 물건에 대한 적용 범위를 확인합니다.
- 권리승계 관계 확인. 임차인 한걸과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 보증금 반환채권과 신청채권을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 미배당 보증금 확인. 확약 미적용 시 현재 회차 기준 69,662,000원의 인수액이 추정됩니다. 확약의 효력에 문제가 있다면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서 제출 사실과 실제 말소 이행을 구분하고, 낙찰 이후 말소절차와 필요한 서류를 확인합니다.
- 점유·명도 조사. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 168,000,000원, 최신 거래 160,000,000원 및 -2.4% 추세를 비교 기준으로 사용합니다.
- 반복 유찰 원인. 8회 유찰 및 단지 경매 낙찰률 0.0%의 배경을 권리·가격·물건 현황 측면에서 확인합니다.
- 건축물 면적 대조. 1층 면적 212.77㎡와 48.8728㎡의 불일치, 평면도의 좌우 대칭 구조를 등기부·건축물대장·현장과 비교합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 실제 집행비용 및 배당변동 가능성을 확인합니다.
- 입찰 전 서류 재확인. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 다시 확인합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 확약서
이 물건은 대항력 있는 보증금 200,000,000원의 임차권이 존재하기 때문에 외형상 최저가 133,000,000원만 보고 접근해서는 안 됩니다. 확약이 적용되지 않는다면 실질취득액은 202,662,000원으로 추정되며, 최근 12개월 평균 168,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 초과합니다.
그러나 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*이며, 최저매각가 133,000,000원을 기준으로 최근 12개월 평균의 79.2% 수준에서 가격을 검토할 수 있습니다.
그렇더라도 8회 유찰, 최근 시세 -2.4% 하락 추세, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 건축물 면적 불일치를 무시해서는 안 됩니다. 확약으로 주된 인수 문제가 해소되는 것은 중요한 긍정 요소지만, 그것만으로 물건의 가격과 환금성까지 검증되는 것은 아닙니다. 확약서 효력·임차권 말소·공부상 불일치·현장 점유 상태를 확인한 뒤 최근 거래가격을 기준으로 입찰가격을 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.
* 확약 반영 인수 0원은 제출된 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 현재 매각가 기준 인수 추정액은 69,662,000원이며 실질취득 추정액은 202,662,000원입니다. 별도 인수권리나 현장 점유관계는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.
