부산지방법원 2025타경586. 부산진구 전포동 ‘서면해피투모로우오피스텔’ 8층 814호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 기준 현재 주거용으로 이용되고 있습니다. 소유자 이서정은 2015년 7월 9일 매매를 원인으로 거래가액 86,123,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 남천천신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 62,400,000원입니다.
말소기준권리보다 앞선 신탁등기와 공동담보 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015년 7월 15일 남천천신용협동조합 근저당입니다. 임차인 김동우의 전입신고와 확정일자는 2021년 9월 23일로 말소기준보다 늦고, 2024년 1월 31일 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 646-1 서면해피투모로우오피스텔 8층 814호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 동천로132번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현재 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 14층 중 8층 · 2013.12.24 사용승인 |
| 소유자 | 이서정 (2015.07.09 매매, 거래가액 86,123,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 36,211,551원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
2014년의 신탁등기와 광안신용협동조합·주식회사비에스저축은행의 공동담보 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2015.07.15 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 김동우의 주택임차권과 남천천신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차 내역 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김동우 실제 임차인 | 전유부분 전부 · 주거 계약 2021.09.18 전입·확정 2021.09.23 점유개시 2021.09.26 보증금 20,000,000원 · 차임 250,000원 | 대항력 없음 말소기준 2015.07.15 이후 전입 | 확정일자 있음 배당요구 2024.01.31 · 기준근저당 후순위 | 승계 없음 보증기관 대위·승계 신고 아님 |
김동우는 임대차계약일이 2021년 9월 18일이고 전입신고·확정일자는 2021년 9월 23일입니다. 말소기준권리인 2015년 근저당보다 늦으므로 선순위 임차인이 아닙니다. 2024년 1월 31일 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기하고 배당요구도 했지만, 해당 임차권 자체도 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,080,400원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 62,400,000원 | 36,719,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,800,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 남천천신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 25,680,400원입니다. 시나리오상 신청채권 청구액 36,211,551원은 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 37,800,000원 | 36,719,600원 | 25,680,400원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 36,816,280원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34.3%) | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 44,611,396원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설인 오피스텔, 각종 근린생활시설과 주상용 건물이 혼재하는 후면 주상혼용지대입니다. 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장과 도시철도 2호선 부전역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현재 주거용으로 이용 중입니다. 외벽은 타일·인조대리석·스톤코트 마감, 내부는 도배벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 주변 가로망 확보상태는 보통이고 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,459,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔을 주거용으로 이용하는 물건이므로 실수요·임대수요와 함께 용도에 따른 금융·세금·전입 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김동우의 전입·확정일자, 점유개시일, 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 소액임차인 배당. 보증금 20,000,000원의 최우선변제 해당 여부와 당해세 유무에 따라 실제 배당순서와 담보권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 현재 점유 상태와 퇴거 여부는 별개입니다. 현장 방문을 통해 공실 여부와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대료를 대조해 실질취득가 37,800,000원의 적정성을 판단하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용이 병존하므로 대출, 세금, 전입신고, 관리규약과 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리주체와 각 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015년 남천천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김동우의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 37,800,000원은 감정가 54,000,000원의 70%이지만, 오피스텔의 적정 가치는 최근 거래가격, 임대수익, 공실 가능성, 공부상 용도와 주거 이용 상태를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장과 시세 대조 후. 이것이 이 사건의 결론입니다.
