수원지방법원 2024타경42831. 이천시 고담동의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2018.02.14. 사용승인된 블록구조 아스팔트 싱글지붕 지상 2층 단독주택이고, 토지는 265.0㎡입니다. 등기상 소유자는 조은정입니다. 권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 날짜는 2020.02.19.입니다. 임차권자 김명선의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 이날이고, 말소기준 근저당은 그보다 뒤인 2021.11.22.에 설정됐습니다. 따라서 김명선은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 조사돼 있습니다.
더 중요한 것은 보증금입니다. 임차권등기 당시에는 166,000,000원으로 기재됐지만, 2024.07.05. 임차권 경정을 통해 220,000,000원으로 정정됐습니다. 매각물건명세서 역시 220,000,000원을 기준으로 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다. 이 때문에 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 임차보증금이 늘어날 수 있어, 낙찰가 하락이 그대로 총취득비용 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대산로247번길 20-76 (고담동, 1동) |
| 용도 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지 265.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 건물 이용상태 | 지상 2층 단독주택 · 1층 방1·거실·주방·다용도실·화장실 · 2층 방2·가족실·세탁실·화장실 |
| 건물 구조 | 블록구조 아스팔트 싱글지붕 · 사용승인일 2018.02.14. |
| 소유자 | 조은정 |
| 감정가 / 최저가 | 286,964,040원 / 200,875,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김명선 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록3은 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2018년과 2020년에 설정됐던 김성호의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.11.22. 최광열의 근저당권 26,000,000원이며, 같은 날 서덕표의 근저당권 26,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 2024.12.24. 김명선의 강제경매개시결정과 2025.04.03. 이천시 압류가 이어졌고, 이천시 압류는 2026.04.15. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계는 김명선 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김명선 | 주택 전부 | 2020.02.19 / 2020.02.14 | 220,000,000원 166,000,000원에서 2024.07.05. 경정 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
2024.07.05. 을구 8-1은 새로운 임차인을 추가한 등기가 아니라 을구 8번 주택임차권의 임차보증금을 220,000,000원으로 경정한 내용입니다. 따라서 보증금을 166,000,000원과 220,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격의 함정 — 2.01억 낙찰가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 200,875,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금이 220,000,000원이고 미배당 잔액 인수 조건이 있으므로, 이 물건의 경제적 취득가격은 단순 최저가가 아니라 약 220,000,000원 수준을 기준으로 검토해야 합니다.
특히 2회 유찰 시 최저가는 140,612,500원, 3회 유찰 시에는 98,428,750원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 내려갈수록 임차보증금의 미배당 부분이 커질 수 있기 때문에, “1.41억이면 싸다” 또는 “9,842만원이면 싸다”라고 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조를 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,250원 |
| 1. 임차인 김명선 보증금 | 166,000,000원 | 166,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최광열 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서덕표 | 26,000,000원 | 5,262,750원 |
| 4. 경매개시결정 · 김명선 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 고담동 소재 GM하이빌 아파트 북측 인근. 주변에 단독주택, 공장·창고 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.14. 사용승인된 지상 2층 단독주택으로, 관리상태는 보통입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 265.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 320,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 건물. 목구조 데크 약 19.4㎡, 파이프조 비닐지붕 비가림막 약 16㎡, 파이프조 비닐지붕 비가림막 약 5.6㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 220,000,000원 경정 원본 확인. 을구 8번 임차권과 8-1 경정등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 현재 최저가 200,875,000원만 보지 말고, 대항력 임차보증금 220,000,000원을 기준으로 총취득 부담을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 140,612,500원, 3회 유찰 98,428,750원으로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다.
- 김명선 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 이름이므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 실제 점유, 경매신청채권의 원인을 함께 검증해야 합니다.
- 토지 범위 확인. 일괄매각이지만 목록3은 지분매각으로 명시돼 있으므로 지분 범위와 이용관계를 원본 목록에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 데크와 비가림막이 매각에 포함되므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일·유사 단독주택 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.2억 인수형 임차권”이 먼저다
이 사건은 표면적으로 감정가 286,964,040원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 200,875,000원까지 내려온 단독주택·토지 경매입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 김명선의 전입·점유는 2020.02.19.로 말소기준 2021.11.22.보다 빠르고, 임차보증금은 2024.07.05. 220,000,000원으로 경정됐습니다. 매각물건명세서 역시 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 최저가만 보고 2.01억짜리 물건으로 계산해서는 안 됩니다. 실질취득은 약 2.2억을 기준으로 봐야 하고, 더 유찰되더라도 미배당 임차보증금이 따라붙어 총부담이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 임차권자와 경매 채권자가 동일 이름이라는 관계 확인 이슈, 실거래 시세 비교자료 부재, 목록3 지분매각까지 겹칩니다. 결론은 “가격표는 2.01억, 권리분석의 가격표는 약 2.2억.” 원본 서류로 임차권의 실체와 경정 보증금을 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
