수원지방법원 2025타경674. 경기도 시흥시 하중동 참이슬아파트 207동 20층 2001호입니다. 등기상 소유자는 박명숙이며, 2018.03.27. 소유권을 이전받은 날 국민은행이 채권최고액 235,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022.12.06. 국민은행의 채권최고액 108,900,000원 근저당이 추가됐고 2025.06.19. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 403,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 282,100,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적 101.25㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 378,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 385,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.5%이므로 신건 단계와 달리 가격 차이가 분명하게 벌어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경674 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 하중동 855 참이슬아파트 207동 20층 2001호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 하중로209번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 101.25㎡ · 20층 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 267,621,915원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2018.03.27. 설정된 국민은행 근저당 235,200,000원입니다. 2022.12.06. 설정된 국민은행 후순위 근저당 108,900,000원과 2025.06.19. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.08.26. 국민건강보험공단 압류는 2026.06.08. 해제로 말소됐고, 2025.06.24. 국민은행 가압류 6,096,264원 역시 2026.03.10. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 74.5%
참이슬마을 동일 면적 101.25㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 378,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 385,000,000원입니다. 현재 최저매각가 282,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.25㎡ | 15 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 101.25㎡ | 10 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 101.25㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 101.25㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 20 | 378,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 101.25㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 101.25㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 101.25㎡ | 16 | 394,000,000원 |
| 2026.01 | 101.25㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 평균 | 101.25㎡ | 12건 | 378,750,000원 |
최근 거래 범위는 345,000,000원~418,000,000원이고, 20층 거래도 2026.05. 378,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 282,100,000원은 이 최근 거래 범위보다 낮고 최근 12개월 평균 대비 74.5% 수준입니다. 최근 시세 기준으로 보면 1회 유찰 이후 가격 경쟁력이 생긴 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,749,400원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 국민은행 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 108,900,000원 | 42,150,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 282,100,000원 가정 시 채권총액 344,100,000원 중 277,350,600원이 배당되고 미배당은 66,749,400원입니다. 후순위 근저당에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 282,100,000원 | 277,350,600원 | 66,749,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 197,470,000원 | 193,905,420원 | 150,194,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 208,606,206원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자의 회수 부족이 아니라 낙찰자가 실제로 떠안을 권리가 있는지인데, 현재 자료에서는 그 인수 위험이 잡히지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하중초등학교 북측 인근. 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 내 20층 2001호이며 위생·급배수·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 정비돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등으로 기재돼 있으며 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 단지. 참이슬마을 944세대, 1999.10.30. 준공. 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2018.03.27. 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 74.5%입니다. 2026.08. 최신 거래 385,000,000원과 함께 응찰 상한을 판단하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 근저당에 66,749,400원 미배당이 발생해도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 체납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 1회 유찰 뒤 경쟁력이 생겼다
이 사건의 말소기준은 2018.03.27. 국민은행 근저당입니다. 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 감정가 403,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 282,100,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 378,750,000원의 74.5%입니다.
따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 안전성과 가격 경쟁력이 동시에 보이는 구간입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인을 생략해서는 안 됩니다. 최종 판단의 핵심은 숨은 점유·임차 리스크가 없는지를 원본 서류로 확인한 뒤, 최근 실거래 범위와 현재 최저가의 차이를 실제 수리·명도·보유비용까지 반영해 보는 것입니다.
