수원지방법원 2025타경708. 시흥시 정왕동 2743-6, 지상 4층 건물의 4층 402호로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용 중입니다. 감정가는 147,000,000원, 현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율보다 권리의 순서입니다.
말소기준권리는 2018.08.31 접수된 구룡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이후 2023년 박준성의 주택임차권, 2025년 강제경매개시결정이 이어집니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2025.03.26과 2023.09.15로 모두 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-6 4층402호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2018.08.17 |
| 소유자 | 장석민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준성 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·경매개시
말소기준인 구룡농업협동조합 근저당은 2018.08.31 설정됐습니다. 박준성의 임차권등기는 2023.10.31 접수됐고, 주민등록일자는 2023.09.15, 점유개시는 2022.09.17, 확정일자는 2022.10.12입니다. 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으며, 등기된 임차보증금은 15,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세영 | 402호 · 주거 | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박준성 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.15 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
김세영은 2025.03.26 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 금액이 없다는 이유로 임차관계를 단정해서는 안 되고 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다. 박준성 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없고, 임차권등기상 반환받지 못한 보증금은 15,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가 102,900,000원은 감정가 147,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 102,900,000원입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액을 실제 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다.
단지 정보에는 17세대, 사용승인일 2018.08.17, 분석 대상 면적 35.43㎡가 확인되며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 그러나 실거래 금액이 없는 상태에서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 근저당 · 구룡농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 100,659,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 박준성 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 1,035,000,000원 중 100,659,400원이 배당되고, 934,340,600원의 미배당이 발생합니다. 근저당은 채권최고액 기준이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 인근에 도시형생활주택(원룸형)·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일은 2018.08.17이며 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 1,096,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김세영 임대차 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
- 박준성 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시 채권자이므로 임차권등기명령과 강제경매 신청채권의 관계를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 등기 원문과 관계 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 구룡농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2018-578호와 연결돼 있으므로 실제 채무와 다른 공동담보물의 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래가 확인되지 않으므로 주변 유사 물건의 실제 거래가격과 별도 비교가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2018.08.31 구룡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 김세영·박준성의 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김세영의 보증금 미상, 민간임대주택등기, 박준성의 임차권자·경매채권자 중첩관계는 원문 확인이 필요한 지점입니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 102,900,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하되, 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
