수원지방법원 2025타경727. 등기상 핵심은 2007년 1월 18일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 17,420,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2019년 설정된 주식회사이랜드리테일 전세권 1,260,405원과 2025년 경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗’으로 단정하기에는 점유관계가 남아 있습니다. 현황조사에는 이랜드리테일 고잔점, 매각물건명세서에는 드리테가 확인되며 두 사람 모두 보증금, 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 법정 임차권의 대항력은 가능·미상으로 두고 원본 서류에서 반드시 보완해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인

말소기준인 국민은행 근저당보다 뒤에 설정된 전세권과 현 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 2009년 박영자 명의 근저당 20,000,000원은 2010년 이미 말소됐고, 2013년 국민건강보험공단 압류와 2015년 경매개시결정도 이후 각각 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다

두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 다만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 점유자는 단순히 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됩니다.

③ 가격·회차 구조 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 12,600,000원으로 감정가 18,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 8,820,000원, 그 다음은 6,174,000원으로 계산돼 있습니다.

그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 12,600,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 소매점으로 이용 중인 집합건물은 실제 임대수익·공실·상권·관리비 등을 함께 봐야 가격 판단이 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,600,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 18,680,405원 중 11,973,200원이 배당되고 6,707,205원이 미배당으로 남는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중앙역 남서측 근거리에 위치하며 주위는 쇼핑센터, 음식점, 소매점, 위락시설, 의원, 오피스텔, 주상복합, 각종 근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 현황 이용. 감정평가상 4층 111호는 소매점(상점)으로 이용 중입니다. 건물은 지하5층·지상10층 구조이며 해당 호는 4층에 위치합니다.
• 설비. 급·배수, 공용 위생, 화재 탐지, 소화, 냉·난방, 에스컬레이터, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 4,880,000원/㎡, 토지면적은 1,439.4㎡입니다.
• 도로. 단지 주위로 광로1류, 중로2류, 소로2류와 접하며 토지 도로접면은 광대소각입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 이랜드리테일 고잔점과 드리테의 전입·사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 전세권 확인. 주식회사이랜드리테일의 등기 전세금 1,260,405원은 말소기준 이후라 등기상 매각으로 소멸하지만, 현황조사상 점유관계와 별도로 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도 표기는 연립주택이지만 감정평가상 소매점 이용입니다. 건축물대장과 실제 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 12,600,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 할인율로 볼 수 없습니다.
• 배당 부족. 현재 회차에서 채권 미배당은 6,707,205원이고, 2회 유찰 시 10,419,165원, 3회 유찰 시 13,017,537원으로 증가합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준은 쉽지만, 점유가 쉽지 않다”

이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준은 분명합니다. 국민은행 근저당 이후의 전세권과 경매개시결정은 소멸하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황에는 실제 임차인 2명이 잡혀 있고 두 사람 모두 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘인수 0원 확정’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상 상태를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.

가격도 마찬가지입니다. 18,000,000원에서 12,600,000원으로 한 차례 내려왔지만 최근 실거래가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 여기에 사건 용도 표기와 감정 이용상태도 서로 달라 실제 사용·환금성 점검이 중요합니다. 등기 말소관계는 단순하지만, 점유와 실제 가치 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.