수원지방법원 2025타경752. 안산시 상록구 부곡동 경원아트빌 3층 302호, 전용 76.01㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 202,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박효진이고, 2018.10.12 거래가액 158,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자 김기백의 청구금액은 213,408,219원입니다.
표면적인 배당모형에서는 2015.08.28 설정된 반월신용협동조합 근저당을 말소기준으로 보고, 그보다 늦은 임차인 전입과 가압류·경매개시결정을 후순위로 처리합니다. 그러나 등기 흐름에는 이 근저당이 2015.09.10 해지로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 2018년에 설정된 신반월새마을금고 근저당도 2019.02.21 말소됐습니다. 따라서 이 사건은 단순한 ‘후순위 임차인·인수 0원’형으로 결론내리기보다, 실제 말소기준권리가 무엇인지 원본에서 다시 확정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 661-15 경원아트빌 3층 302호 도로명: 경기도 안산시 상록구 성호로22길 31-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 76.01㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인일 2015.08.19 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박효진 (2018.10.12 거래가액 158,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기백 / 213,408,219원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 대조가 필요하다
2018.12.13 설정된 신반월새마을금고 근저당 137,800,000원도 2019.02.21 해지로 말소된 기록이 있습니다. 현재 후순위 등기로 확인되는 것은 2025.07.08 해남군수산업협동조합의 100,000,000원 가압류와 2025.07.25 김기백의 강제경매개시결정입니다. 다만 말소기준권리의 존속 여부가 정리되지 않으면, 2021.03.15 전입한 임차인의 대항력 판정도 함께 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동선 | 302호 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 산정상 없음 | 미상 | 확정 불가 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 산정상으로는 전입일이 2015.08.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 처리됐고, 배당요구도 했습니다. 그러나 그 말소기준 근저당 자체가 2015.09.10 말소된 기록과 충돌합니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 2021년 단 한 건으로는 가격 메리트를 판단하기 어렵다
경원아트빌5차 전용 76.01㎡와 일치하는 실거래는 2021.09의 208,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 이 거래가의 97.1%입니다. 그러나 비교 거래가 현재 매각기일보다 오래됐고 표본도 1건뿐이므로, 2.02억이 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.09 | 76.01㎡ | 2층 | 208,000,000원 |
| 경매 신건 | 2026.07 | 76.01㎡ | 3층 | 202,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당 · 반월신용협동조합 | 481,000,000원 | 198,372,000원 |
| 3. 근저당 · 신반월새마을금고 | 137,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 김기백 | 213,408,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 932,208,219원 중 예상배당은 198,372,000원, 미배당은 733,836,219원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 반월신용협동조합 근저당의 말소기록과 배당 산정이 충돌하므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 733,836,219원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 773,670,619원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 805,538,139원 | 0원* |
* 2015.08.28 근저당을 유효한 말소기준권리로 보는 산정 결과입니다. 해당 근저당의 말소와 임차보증금이 확인되지 않으면 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 부곡동 행정복지센터 북동측 인근으로, 다세대·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 276.0㎡, 공시지가 1,429,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 가능한 동일면적 실거래가 1건뿐이어서, 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2015.08.28 반월신용협동조합 근저당과 2015.09.10 말소등기의 관계, 공동담보목록 제2015-906호를 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 것으로 보이는 근저당에 198,372,000원이 배당되는 산정이 실제 배당순위와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 신동선의 보증금·확정일자·임대차계약서와 매각물건명세서 최종본을 확인해야 인수 여부를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 재판정. 2015년 근저당이 유효한 말소기준인지에 따라 2021.03.15 전입의 법적 순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 확인 실거래는 2021.09의 208,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 호가·인근 다세대 거래와 개별 상태를 별도로 비교하세요.
- 명도 확인. 임차인이 302호를 점유한 것으로 조사됐으므로 낙찰 이후 인도 협의와 명도 비용을 예상해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 예상배당과 회차별 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 표시합니다. 하지만 그 결론의 출발점인 2015년 반월신용협동조합 근저당은 같은 등기 흐름에서 2015.09.10 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 2018년 근저당도 2019년에 말소됐고, 임차인 신동선은 2021년에 전입했습니다. 따라서 실제 말소기준권리를 확정하지 않으면 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부를 판단할 수 없습니다.
가격 역시 최저가 2.02억이 2021년 실거래 2.08억의 97.1%라는 사실만으로는 부족합니다. 동일면적 거래가 단 한 건이고 시점도 오래됐기 때문입니다. 가격 할인은 작고, 권리 불확실성은 큽니다. 등기 원본·공동담보목록·매각물건명세서와 임대차 보증금을 확인해 권리순위를 다시 구성하기 전까지는 입찰 보류가 타당한 사건입니다.
