수원지방법원 2025타경786. 시흥시 정왕동 건영아파트 216동 4층 402호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최영주이며 2019.11.20 매매를 원인으로 2020.02.07 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 218,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 146,850,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.11.05 애큐온저축은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당이 설정됐지만 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.08.19 우리은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 미배당 채권이 생기더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1875-5 건영아파트 216동 4층 402호 · 도로명 경기도 시흥시 옥구천동로 399 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 방3·욕실2·주방 겸 식당·거실·발코니 · 10층 중 4층 |
| 소유자 | 최영주 (2019.11.20 매매, 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 133,029,793원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 감정평가상 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2020.02.07 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,850,000원이고 채무자는 최영주입니다. 이후 등기된 애큐온저축은행 근저당 276,000,000원과 2025.08.19 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 신한은행 근저당, 지엠캐피탈대부 근저당 및 그 질권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있지만 최근 흐름은 하락
같은 단지 ‘건영2’의 전용 84.93㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 335,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 8건 평균 328,937,500원, 최신 거래 273,000,000원, 최근과 과거의 추세 -5.5%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 273,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 4 | 315,500,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 9 | 378,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 9 | 348,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 10 | 334,500,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 8건 | 328,937,500원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 335,333,333원 |
현재 최저가 242,900,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최신 거래인 2026.07의 273,000,000원보다도 낮은 금액입니다. 따라서 현재 회차는 단순히 전체 평균과 비교해서만 싸 보이는 물건이 아니라, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,200,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 146,850,000원 | 146,850,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 276,000,000원 | 91,849,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 422,850,000원 중 238,699,400원이 배당되고 184,150,600원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 242,900,000원 | 238,699,400원 | 184,150,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 170,030,000원 | 166,849,580원 | 256,000,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,020,999원 | 116,554,705원 | 306,295,295원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송운중학교 남측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 10층 건물의 4층이며 급배수·전기·위생·화재탐지·주차장·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 건영2는 710세대, 1997.09.27 준공 단지이며 대상 면적 84.93㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등이며 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래는 273,000,000원부터 390,000,000원까지 확인되지만, 최근 거래군이 과거보다 -5.5% 낮아지는 흐름이므로 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 335,333,333원보다 최근 12개월 평균 328,937,500원과 최신 거래 273,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.5%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮아도 시장이 계속 조정되면 할인폭이 줄 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자·전입세대·인도 가능 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 애큐온저축은행 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액 자체를 취득원가에 더하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 적용 범위와 입찰 후 절차를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 응찰가
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 최저가 242,900,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 현재 회차에서는 숫자상 여유가 있습니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 328,937,500원의 73.8%이고 최신 거래 273,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.5%로 하락 중이므로, 과거 고가 거래나 전체 평균만 보고 낙찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 ‘할인폭’과 ‘하락속도’를 함께 보는 물건입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상이라는 점까지 현장에서 해소한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
