수원지방법원 2025타경795. 시흥시 은행동 중앙탑스빌 가동 지층 B02호, 전용 49.25㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 73,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 이부지이며, 2015.12.28 국민은행이 설정한 채권최고액 24,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.22 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김태종의 전입일은 2002.07.29입니다. 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김태종은 과거 이 물건의 등기부상 소유자였던 이름과 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경795 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 318-3 가동 지층비02호 · 수인로3247번길 120-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택 이용 · 전용 49.25㎡ · 지하1층, 지상4층 건 중 지층 비02호 |
| 소유자 | 이부지 · 2006.08.31 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 20,815,307원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.28 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인 확인이 먼저
과거 2002년 국민은행 근저당권, 2003년·2003년 압류, 2005년 임의경매, 2006년 신안군수산업협동조합 근저당권, 2018년 국민건강보험공단 압류 등은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2015.12.28 국민은행 근저당권이며, 2025.08.22 경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태종 | 106(가)동 B02호 | 2002.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 실질취득가가 아직 없다
중앙탑스빌105동106동 전용 49.25㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 최신 거래는 2023.06, 115,000,000원이고 전체 평균은 125,000,000원입니다. 현재 최저가 51,100,000원은 최신 거래의 44.4%, 전체 평균의 40.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 49.25㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 49.25㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.01 | 49.25㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 49.25㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 평균 | 49.25㎡ | 4건 | 125,000,000원 |
가격 흐름에는 주의가 필요합니다. 최근 거래 기준 추세는 -10.4%로 하락 방향입니다. 게다가 최신 거래가 2023.06이라 현재 경매시점과 시차가 있습니다. 따라서 51,100,000원이라는 숫자가 과거 거래가에 비해 크게 낮더라도, 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 할인으로 해석하기는 어렵습니다. 무엇보다 이 사건은 임차인 인수액이 미상이므로, 실제 시세 비교의 기준이 될 실질취득비용부터 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,780,200원 |
현재 배당 계산상 국민은행 근저당은 전액 배당되고 잔여액은 25,780,200원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 김태종의 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 상태이므로 매수인의 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상4층 건 중 지층 비02호이며, 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 물건 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,625,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 규모, 2002.06.28 사용승인된 다세대이며 대상 호실은 지층입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 4건이고 최근 가격 추세는 -10.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김태종 임대차 원본 확인. 보증금, 계약서, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 과거 소유자와 동일인 여부 확인. 점유자 김태종은 과거 등기부상 소유자와 이름이 동일하므로 관계인인지 실제 임차인인지 확인이 필요합니다.
- 동·호수 표기 확인. 건물 외벽에는 ‘106’으로 표시되고 전입세대확인서 등에는 106(가)동으로 표기돼 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 확인된 가격 추세가 -10.4%이므로 과거 평균 125,000,000원만을 기준으로 가격 여유를 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 지층 특성 확인. 실제 채광·환기·습기·누수와 내부 상태를 현장에서 확인해 환금성과 수리비를 따져야 합니다.
- 배당표만으로 인수 0원 판단 금지. 현재 배당 추정에는 임차인 보증금과 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “44.4%라는 숫자보다 보증금 확인이 먼저”
현재 최저가 51,100,000원만 보면 최신 실거래 115,000,000원의 44.4%이고 전체 평균 125,000,000원의 40.9%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 임차인 확인이 먼저입니다. 김태종의 전입은 2002.07.29로 2015.12.28 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 부담할 실질취득비용은 최저가보다 커집니다. 여기에 확인된 가격 추세도 -10.4%입니다. 결론은 등기부는 단순하지만 임차관계는 미확정. 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전까지는 ‘시세의 44.4%에 사는 물건’으로 평가하면 안 됩니다.
