수원지방법원 2025타경51649. 시흥시 은행동 ‘한양그랑쥬테’ 나동 401호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 225,000,000원, 현재 최저매각가는 157,500,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 소유자 최대현은 2021.09.03. 이 물건을 거래가 255,000,000원에 취득했습니다.

등기상 현재 말소기준은 2023.03.15. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 서수원새마을금고 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 임차권자 조차희입니다. 조차희는 2021.09.02. 주민등록과 확정일자를 갖춰 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금은 255,000,000원입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 매수인 부담이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있었지만 확약으로 인수 차단

2021.05.12. 설정된 서수원새마을금고 근저당 2건은 2021.08.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.03.15. 국의 압류입니다. 이후 시흥시 압류, 조차희 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 조차희는 임차권등기 자체가 2023.12.15.이더라도 주민등록일자와 확정일자가 2021.09.02.이므로 원래는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 현재 회차 배당표만 적용하면 255,000,000원 중 154,495,000원이 배당되고 100,505,000원이 남습니다. 하지만 위 확약 때문에 그 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한 상태여서 실질 인수는 0원*입니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 3명, 보증기관 중복신고는 합산 금지

실제 임차인·점유자는 3명으로 봅니다. 별도로 표시된 ‘시보증’은 실제 임차인이 아니라 오현우 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 오현우와 박수진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 자체가 2023.03.15. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장 자체가 -11.3% 하락

같은 ‘한양그랑쥬테’의 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 202,800,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.07. 4층 49.78㎡ 180,000,000원입니다. 현재 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%로 최근 거래 수준보다 낮습니다.

전체 12건 평균은 217,833,333원이지만 과거 2021년에는 235,000,000원, 250,000,000원, 255,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 202,800,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다. 특히 최근 시세가 과거 구간보다 -11.3% 낮아진 하락 추세이므로, 77.7%라는 할인율만 보고 가격 위험을 과소평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)

배당계산만 보면 조차희 보증금 부족분은 100,505,000원입니다. 다만 2026.02.09. 확약에 따라 조차희의 승계인이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위에서 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검바위초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·공원·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 중 4층 401호. 도시가스 개별난방·승강기·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 중로3류·소로2류에 접합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 700.0㎡, 공시지가 1,707,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 한양그랑쥬테 24세대 규모이며 경매 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 2026.02.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 원본 서류에서 동일한지 확인해야 합니다.
• 확약 적용대상 구분. 조차희에게만 적용됩니다. 오현우·박수진의 점유·보증금·배당요구 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 오현우 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차보증금이 아닙니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표보다 우선 차감될 수 있습니다.
• 하락장 보정. 현재 최저가의 최근12개월 평균 대비 비율은 77.7%지만 시세 추세가 -11.3%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 판단하지 않아야 합니다.
• 명도. 대항력 여부와 별개로 실제 점유자가 있는 만큼 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “원래는 2.55억 인수형, 확약이 결론을 뒤집었다”

이 사건을 최저가 157,500,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 조차희의 보증금은 255,000,000원이고 대항력도 있어 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 100,505,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 승계인으로 제출한 2026.02.09. 확약이 있어 조차희 건의 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.

가격도 최근12개월 평균 202,800,000원 대비 77.7%여서 현재 회차 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 시장 추세가 -11.3%로 하락 중이고, 24세대 다세대의 환금성, 평균 3.1회 유찰, 확약 밖 점유자 2명의 미상 보증금, 세금 압류까지 남아 있습니다. 결론은 “주된 대항력 인수위험은 확약으로 제거됐지만, 하락장·환금성·점유 확인 때문에 A급으로 보기엔 이르다”입니다.

* 조차희의 배당계산상 미배당액은 100,505,000원이지만, 2026.02.09. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로 본 리포트에서는 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.