수원지방법원 2025타경51795. 경기도 시흥시 신천동 ‘아도니스의 꿈’ 지하5층~지상20층 건물 중 1층 101호, 철근콘크리트조 전용 42㎡(약 12.7평)의 근린생활시설(상가)입니다. 권리만 떼어 놓고 보면 구조가 단순합니다. 소유자 최철호 씨는 이 상가를 2021.05.17 앞선 경매(임의경매로 인한 매각)로 취득했고, 그 매각으로 직전 소유자 김은영 씨 시절 붙어 있던 근저당·가압류·압류가 등기부상 전부 말소됐습니다. 최철호 씨는 취득과 동시에 남부천신용협동조합 근저당(채권최고액 3.648억)을 설정했는데, 이 대출을 갚지 못하자 바로 그 남부천신협이 이번 경매를 넣은 전형적인 구조입니다.
그래서 시선을 옮겨야 할 지점은 가격과 물건 성격입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린상가이고, 감정가 5.73억이 이미 두 번 유찰돼 최저가가 2.81억까지 내려왔습니다. 시장이 감정가에 응찰하지 않았다는 신호이자, 상가 특유의 공실·환금성 위험이 가격에 반영되는 과정으로 읽을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층 101호 (도로명 호현로9번길 6) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설·상가) · 철근콘크리트조 전용 42㎡ · 지하5층/지상20층 중 1층 |
| 소유자 | 최철호 (2021.05.17 임의경매로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 280,770,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부천신용협동조합 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
현재 등기부에서 살아 있는 담보권은 을구 6번 남부천신협 근저당 하나뿐입니다. 이것이 말소기준권리(2021.05.17 설정, 채권최고액 364,800,000원, 채무자 최철호)이며, 매각으로 소멸합니다. 최철호 씨가 이 상가를 2021년 경매로 취득할 때 직전 소유자 김은영 씨의 근저당(남동농협 등)·가압류·압류는 그 매각으로 이미 등기부에서 정리됐고, 이번 경매개시결정 (갑구 15번)도 매각과 함께 소멸합니다. 대항력 있는 임차인은 조사되지 않았습니다.
② 임차인·점유 — ‘미상’이 곧 리스크
현황조사·매각물건명세서상 임차인은 ‘미상’으로만 잡혀 있습니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력을 판정할 정보 자체가 없고, 감정평가서의 임대관계도 “미상”으로 기재돼 있습니다. 대항력 임차인이 등록돼 있지 않다는 점은 다행이지만, 상가에서 ‘점유·임대관계 미상’은 곧 실제 영업 상태와 수익을 알 수 없다는 뜻이라 되레 확인 부담이 큽니다.
| 구분 | 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차인 | 미상 | 근린생활시설(상가) · 점유관계 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 판정 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 280,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,730,780원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 남부천신협 | 364,800,000원 | 276,039,220원 | 청구 304,000,000원 중 일부 · 부족 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
최저가(2.81억)에서 집행비용을 뺀 약 2.76억이 신청채권자 남부천신협에 배당되지만, 청구금액 3.04억에는 약 27,960,780원이 미달합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여는 없고, 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다(당해세·최우선변제 등은 미반영).
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다. 제반 입지여건은 감정상 “보통”으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역, 지목 대, 공시지가 4,739,000원/㎡. 상업지역 1층 상가라는 점은 업종 다양성 측면에서 강점입니다.
- 규제. 특정용도제한지구이고 소래초 인근이라 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 걸려, 유흥·숙박 등 일부 업종이 제한됩니다 — 상가 임차 업종을 고를 때 반드시 확인해야 할 대목입니다. 그 밖에 과밀억제권역·가축사육제한구역, 토지거래허가구역(외국인·법인 대상 주택용 토지 한정)이 표시됩니다.
- 교통·건물. 서측 약 8m, 남측 약 12m 아스팔트 포장도로에 접하며 인근 버스정류장으로 대중교통은 “보통”. 지하주차장·승강기·소화전·급배수 설비를 갖춘 지하5층/지상20층 건물의 1층입니다.
- 하자 표시. 감정요항표상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 “-”로 별도 특이사항이 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘깨끗함 ≠ 싸다’ 경계. 권리는 인수 0원으로 안전하지만, 상가는 공실이면 수익이 0입니다. 감정가 반값이라는 숫자에만 반응하지 말고, 실제 임대 시세·예상 임대수익률로 값을 다시 매기세요.
- 점유·임대관계 실사. 임차인 ‘미상’ 상태이므로 현장에서 실제 영업 여부, 임차인 존재·보증금, 상가건물임대차보호법상 갱신요구·권리금 관계, 명도 난도를 직접 확인해야 합니다.
- 업종 제한 확인. 특정용도제한지구·상대보호구역(학교 인근)으로 허용 업종이 제한됩니다. 투자 전제로 삼은 업종이 실제 입점 가능한지 관할 지자체에 확인하세요.
- 관리비·미납금. 대형 집합건물 상가는 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 잔액을 확인하세요.
- 재경매 이력 참고. 2021년 경매로 취득된 뒤 약 4년 만의 재경매입니다. 직전 보유기간의 임대·영업 성과가 어땠는지 가늠하고 응찰가 상한을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항표·배당 시나리오를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 상가는 검증”
이 물건의 등기부는 단순하고 깨끗합니다. 남부천신협 근저당 하나가 말소기준이자 소멸 대상이고, 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 대항력 임차인 이슈도 없습니다. 그러나 그 깔끔함에 취해 감정가 반값이라는 숫자에 손을 들기 전에, 이 물건이 1층 근린상가라는 사실을 기억해야 합니다. 두 번의 유찰, 미상인 임대관계, 학교 인근 업종 제한, 그리고 4년 만의 재경매는 모두 ‘가격이 아니라 물건’을 향한 물음표입니다. 권리는 합격, 가격과 물건은 검증. 이 사건의 승부처는 입찰가가 아니라 ‘이 상가가 실제로 얼마를 벌 수 있느냐’입니다.
