부산지방법원 2025타경21002. 부산 연제구 연산동 금광타워 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설이며 상호 (주)금광종합건설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다. 소유자 백정섭은 2006년 거래가 136,800,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 수민동 새마을금고 근저당 84,500,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 수민동새마을금고 근저당 65,000,000원과 이시우 근저당 120,000,000원, 임의경매개시결정 및 연제구 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부와 현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 근린시설로 감정된 물건에 주거 사용으로 표시된 점유조사 내용이 함께 존재하고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점포 1건도 있어 점유관계와 실제 사용형태 확인이 권리분석의 마지막 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21002 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 과정로 169, 2층203호 (연산동,금광타워) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 105.32㎡ · 15층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 상호 (주)금광종합건설 · 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 백정섭 (2006.12.28. 소유권이전 · 거래가 136,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이시우 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2006.12.28. 설정된 수민동 새마을금고 근저당 84,500,000원입니다. 공재업 근저당 100,000,000원은 2013.12.26. 이미 말소됐고, 나머지 후순위 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 197,400,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 조사 — 4건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 조사 대상 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현석 | 203호 · 주거 | 2022.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)롭스, 조현석 | 203호 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)금광종합건설, 백정섭 | 203호 | 2007.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)금광주택, 김말희 | 203호 | 2020.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일이 확인된 4건은 모두 말소기준일인 2006.12.28. 이후라 대항력이 없습니다. 특히 2007.01.25. 전입된 (주)금광종합건설·백정섭도 말소기준보다 뒤입니다. 반면 이름이 ‘점포’로 표시된 조사 항목은 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 82.2%지만 동일 면적 비교가 아니다
금광타워 비교거래는 2건이며 거래가는 모두 240,000,000원입니다. 최저매각가 197,400,000원은 비교거래 평균의 82.2%입니다. 다만 대상 면적은 105.32㎡인데 비교거래 면적은 84.95㎡와 84.99㎡로 표시되어 면적이 일치하지 않습니다. 최신 표시 거래도 2023.09로 매각기일 2026.06.16과 시차가 있어, 82.2%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 84.95㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 84.99㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 240,000,000원 |
비교거래 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원이고 가격 추세는 0.0%입니다. 현재 최저가가 수치상 42,600,000원 낮지만, 대상과 비교물건의 면적·층·용도가 동일하다고 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 같은 근린시설, 비슷한 면적과 층의 거래 또는 임대수익 자료를 추가로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 1. 근저당 · 수민동 새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 근저당 · 수민동새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이시우 | 120,000,000원 | 44,336,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 269,500,000원 중 193,836,400원이 배당되고, 미배당액은 75,663,600원입니다. 이시우 근저당은 44,336,400원만 배당되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 197,400,000원 | 75,663,600원 | 44,336,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 138,180,000원 | 134,054,520원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,726,000원 | 174,915,068원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 확인된 등기와 배당 계산에서는 각 회차 모두 인수액이 0원입니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 항목의 점유관계는 별도의 사실확인이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 과정초등학교 서측 인근으로, 단독주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 조사됐으며 상호는 (주)금광종합건설입니다. 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 15층 건물의 2층 203호로, 사용승인일은 2003.11.04입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며, 공시지가는 3,846,000원/㎡입니다.
- 주변 규제. 소규모주택정비사업 사업시행구역과 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 환금성. 금광타워는 39세대로 표시되고 비교거래가 2건에 그쳐, 근린시설의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일이 표시되지 않은 점포의 실제 점유자, 점유 개시일, 임대차계약, 보증금과 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 용도 대조. 감정평가상 근린생활시설이나 일부 점유조사에는 주거로 표시돼 있습니다. 현장 이용상태와 건축물대장을 대조하세요.
- 동일 조건 시세 조사. 대상 105.32㎡와 비교거래 84.95~84.99㎡가 다릅니다. 같은 용도·비슷한 면적·비슷한 층의 거래를 추가 확인하세요.
- 수익성 확인. 근린시설은 거래가뿐 아니라 현재 임대료, 공실 가능성, 관리비와 영업용 시설 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 열려 있다”
이 물건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2006년 수민동 새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·경매개시결정·압류는 모두 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유조사에는 근린시설과 주거 표기가 혼재하고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 1건이 남아 대항력을 완전히 배제할 수 없습니다.
가격은 감정가 282,000,000원에서 한 차례 유찰돼 197,400,000원으로 내려왔고, 비교거래 240,000,000원의 82.2%입니다. 다만 거래표본이 2건뿐이고 면적도 대상과 일치하지 않으며 최신 표시 거래가 2023.09이므로, 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 등기상 권리는 정리형이지만, 미상 점유와 실제 이용상태·동일 조건 시세를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.