부산지방법원 2025타경21118. 부산 연제구 거제동 대가하이츠 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만, 매각물건명세서에는 주거용으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 이종임은 2022.09.22. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.10.31. 드림플러스대부가 채권최고액 105,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 여인욱 근저당, 장은주·우리카드·한국주택금융공사 가압류, 각종 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별개로, 장은주의 전입일은 2018.02.12.로 말소기준보다 약 4년 8개월 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제시장로21번길 41, 4층 403호 (거제동, 대가하이츠) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 · 77.88㎡ · 지하1층·지상12층 중 4층 |
| 소유자 | 이종임 (2022.09.22. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장은주 / 12,007,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31. 주식회사드림플러스대부 근저당권 · 채권최고액 105,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 403호 | 2018.02.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 장은주는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니며, 동일 인물이 갑구 가압류권자이자 경매신청채권자로도 나타납니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 의심되는 구조이지만, 그 사정만으로 임차인 지위가 부정되는 것은 아닙니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 점유관계와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 1.1858억은 ‘실질취득가’가 아니라 하한
대가하이츠의 전체 실거래 10건 평균은 240,000,000원이지만, 대부분 2022~2023년 거래입니다. 가격 판단은 과거 평균보다 2026.04 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 18.2% 하락한 흐름이며, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 81.76㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.02 | 81.76㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 81.76㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 81.76㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 77.88㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 77.88㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 77.88㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 77.88㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.08 | 81.76㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 81.76㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 118,580,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균의 59.3%입니다. 그러나 이는 선순위 전입자의 보증금을 전혀 반영하지 않은 금액입니다. 이 사건의 실질취득가는 118,580,000원 + 매수인이 인수하는 보증금 잔액이며, 보증금이 미상인 현재는 총액도 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,460,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사드림플러스대부 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 여인욱 | 30,000,000원 | 11,119,880원 |
| 3. 가압류 · 장은주 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 13,202,098원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 190,758,580원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 장은주 | 12,007,855원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 530,968,533원 중 예상배당은 116,119,880원, 미배당은 414,848,653원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 배당액이 표에 잡히지 않았다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 시청역과 동해선 거제해맞이역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.05.26. 사용승인된 8세대 규모 대가하이츠로, 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물입니다.
- 용도 차이. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 공장용지이지만 현황은 대입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류 도로에 접하고 교육환경보호구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 집합건물이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 최신 거래가 2.00억으로 내려오며 이전 거래군 대비 18.2% 하락해 가격 변동성과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 장은주의 계약일, 보증금, 계약 상대방, 보증금 지급내역과 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 대항력 성립 확인. 2018.02.12. 전입만으로 단정하지 말고 실제 주거 개시일, 전입 유지 여부, 점유의 연속성과 업무시설의 주거 사용 사실을 함께 대조하세요.
- 배당요구·확정일자. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 승계액이 달라집니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 직접 확인하세요.
- 장은주의 중복 지위. 점유자이면서 가압류권자·경매신청채권자로 나타나는 경위를 확인하고, 임차보증금 채권과 별도 금전채권이 중복 계산되지 않도록 검토하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세·건강보험 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 배당순위가 달라지면 임차인 미배당과 인수액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 실질취득가 계산. 응찰가가 아니라 ‘응찰가 + 인수 보증금 잔액 + 체납 관리비·명도비용’을 기준으로 최신 거래 200,000,000원과 비교하세요.
- 용도·금융 확인. 공부상 업무시설, 실제 주거용이라는 차이가 대출·세금·전입 및 향후 매도에 미치는 영향을 금융기관과 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 질문
이 사건의 등기상 말소구조는 단순합니다. 2022.10.31. 드림플러스대부 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장은주의 전입은 2018.02.12.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 점유자가 가압류권자·신청채권자와 동일하다는 특수성도 남습니다.
최저가 118,580,000원은 최신 거래 200,000,000원의 59.3%이지만, 이는 어디까지나 인수액을 제외한 하한입니다. 시장도 최근 거래가 이전 거래군보다 18.2% 하락했고, 8세대 소규모 오피스텔이라 환금성이 높다고 보기 어렵습니다. 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “선순위 전입자의 보증금이 얼마이며 실제로 얼마를 인수하는가”를 먼저 풀어야 하는 사건입니다. 원본 확인 전 결론은 입찰 보류입니다.
