수원지방법원 2025타경52046. 안산시 상록구 본오동 718-12, 4층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원이며 유찰 없는 신건입니다. 등기 흐름에서는 2002년 설정된 국민은행 근저당이 2008.04.25 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당 105,600,000원이 경매의 핵심 담보권입니다. 이 근저당은 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 비어 있는 집이라고 단정할 수는 없습니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 전입일자를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 718-12 2층 202호 도로명: 경기도 안산시 상록구 본오로3안길 10-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.69㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 홍주희 (2025.01.12 상속, 2025.06.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 80,804,223원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 현재 담보권과 말소 기록을 분리해서 봐야 한다
최초 담보권인 국민은행 근저당 91,000,000원은 2008.04.25 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 경매의 기준이 되는 살아 있는 담보권은 같은 날 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당 105,600,000원으로 보는 것이 자연스럽습니다. 이 담보권은 경매개시 이후인 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
과거 안산시·국·수원시 명의의 압류와 신한카드·현대캐피탈 가압류가 있었지만, 각 등기에는 해제 또는 말소 기록이 확인됩니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기만 기준으로 하면 매수인에게 승계되는 담보권은 확인되지 않으며, 계산상 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 1.33억은 ‘할인가’가 아니다
무송(718-12)은 총 10세대, 2002.03.27 사용승인된 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 67.69㎡로 확인된 실거래는 2021.10, 3층, 133,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 67.69㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 확인 표본 | 67.69㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
현재 최저가와 매수인 실질취득액도 133,000,000원으로, 확인 실거래의 100.0%입니다. 즉 숫자상 할인은 전혀 없습니다. 더욱이 비교 거래가 2021.10 한 건뿐이라, 이를 현재 시세로 그대로 받아들이기에는 시간 차이와 표본 부족이 큽니다. 신건 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 105,600,000원 | 39,338,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,413,091원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 3,928,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 채권총액 207,941,580원 중 130,338,000원이 배당되고, 77,603,580원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 77,603,580원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 103,831,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 124,753,740원 | 0원 |
회차가 내려가도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 현재 신건 가격은 확인 실거래와 동일하므로, 가격 안전마진은 유찰 이후에야 생길 수 있습니다. 1회 유찰가는 106,400,000원, 2회 유찰가는 85,120,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국선진학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 섞인 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 264.6㎡, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐이라, 매도 시 가격 검증과 매수자 탐색에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 국민은행 근저당 재검증. 2008.04.25 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 91,000,000원 배당 반영이 서로 다릅니다. 등기 원본과 법원 채권계산서를 확인하세요.
- 현재 담보권자 확인. 한국양봉농업협동조합 근저당은 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기와 채권자 승계 서류를 확인하세요.
- 당해세 확인. 과거 국세·지방세 압류는 말소 기록이 있지만, 별도 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실질취득액 133,000,000원은 2021.10 실거래와 동일합니다. 현재 시세를 별도 조사하지 않은 채 신건 가격을 할인 가격으로 받아들이지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모와 1건의 거래 표본을 감안해 인근 다세대 매물·전월세·실거래를 함께 비교하세요.
- 관리비·수선비. 공용부분 관리비 체납과 내부 수선 상태를 확인해 실제 총취득비용을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 원본 대조가 먼저다
이 물건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 살아 있는 담보권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 곧바로 안전한 신건이라고 결론 내리기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, 임대관계가 미상이라 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다. 둘째, 배당 계산에는 2008.04.25 말소된 것으로 기록된 국민은행 근저당이 포함돼 있어 원본 대조가 필수입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가와 실질취득액 133,000,000원은 확인된 2021.10 실거래 133,000,000원과 같고, 거래 표본은 단 1건입니다. 신건 단계에서 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없으며, 10세대 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 권리는 조건부 합격, 가격은 보류가 적절합니다.