수원지방법원 2025타경52046. 안산시 상록구 본오동 718-12, 4층 규모 다세대주택의 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 전용면적 비교 표본은 67.69㎡입니다. 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 93,100,000원으로 감정가 133,000,000원의 70%입니다.
권리의 중심은 2008년 4월 25일 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 105,600,000원입니다. 이 담보권 실행을 위해 경매가 개시됐고 신청채권액은 80,804,223원입니다. 이후 2026년 3월 26일 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매 매각으로 소멸하는 담보권 계열이라 매수인이 해당 근저당 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 718-12 2층 202호 · 도로명 본오로3안길 10-11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교 대상면적 67.69㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 2층 |
| 현재 소유자 | 홍주희 · 2025.01.12 상속, 2025.06.20 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 80,804,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, “임차인 없음”과 “점유자가 없음”을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다. 현장 점유자와 전입 여부는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
2008년 4월 25일 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 105,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 담보권의 실행을 위해 2025년 6월 24일 임의경매가 개시됐습니다. 2026년에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당, 과거 압류·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이어서 현재 매수인 인수대상으로 볼 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 70%지만 ‘현재 시세 70%’로 단정 금지
동일 건물 비교자료상 확인되는 거래는 전용 67.69㎡의 2021년 10월 3층 거래 133,000,000원 1건입니다. 이 금액은 감정가 133,000,000원과 같습니다. 현재 최저가는 93,100,000원으로 해당 거래금액의 70%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 67.69㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 확인 표본 | 67.69㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
숫자만 보면 133,000,000원 대비 93,100,000원이어서 할인폭이 커 보입니다. 하지만 비교 거래가 2021년 10월 단 1건뿐이므로 현재 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 최저가가 과거 거래의 70%라는 사실만으로 “현재 시세보다 30% 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 배당 가정 (매각가 93,100,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산 금액 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,075,800원 |
| 소유자 교부 | - | 91,024,200원 |
위 금액 가정은 집행비용 2,075,800원과 소유자 교부 91,024,200원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기에는 채권최고액 105,600,000원의 근저당권이 있고 경매 신청채권액도 80,804,223원으로 확인되므로, 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 현황을 반드시 원본 대조해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 93,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 65,169,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 45,618,999원 | 0원 |
대항력 임차보증금 인수형 물건과 달리, 이 사건의 각 회차 가정에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득금액도 같은 방향으로 내려갑니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 적정가라는 판단은 별개입니다. 비교 가능한 거래 표본이 1건뿐인 점을 먼저 해결해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 본오동 ‘한국선진학교’ 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 264.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하고 소로3류에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2002.03.27 사용승인, 총 10세대의 소규모 다세대입니다. 확인 실거래가 1건뿐이라 매도 시점의 실제 수요와 가격 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유, 전입세대, 확정일자 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2008.04.25 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권과 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권액 80,804,223원과 채권최고액 105,600,000원이 존재하므로 실제 배당요구·채권계산서 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2021.10 1건에 그치므로 현재 매매사례를 추가 확보하지 않고 93,100,000원을 적정가로 단정하지 마세요.
- 환금성 점검. 총 10세대 소규모 다세대는 매수자층이 제한될 수 있습니다. 낙찰가보다 향후 매도가격과 매도기간을 먼저 역산하는 편이 안전합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 취득 목적에 따른 적용사항을 입찰 전 확인하세요.
- 관리·체납 확인. 공용부분 관리비 및 기타 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격판단 자료가 부족하다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 회차 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 확인된 임차인 보증금 인수 없이 실질취득금액이 93,100,000원으로 계산됩니다. 2008년 설정 담보권을 중심으로 한 전형적인 임의경매 구조라 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 유형도 아닙니다.
다만 투자 판단의 약점 역시 분명합니다. 같은 면적의 확인 거래는 2021년 10월 133,000,000원 단 1건뿐이고, 물건 자체도 총 10세대 다세대입니다. 그래서 과거 거래 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 여기에 임대관계 미상과 배당가정의 추가 대조 필요성까지 감안하면, 결론은 “권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다.