부산지방법원 2025타경21279. 부산 동구 범일동 ‘범일골드빌’ 1동 7층 703호, 전용 55.76㎡의 다세대주택입니다. 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 174,300,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가보다 74,700,000원 낮아 보이지만, 최근 동일 면적 실거래는 150,000,000원 한 건입니다. 따라서 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 확약 반영 실질취득가와 최근 시세의 비교여야 합니다.
권리관계의 핵심은 임차인 김백규입니다. 김백규는 2021.12.13. 전입·점유했고 확정일자는 2021.11.22.로, 말소기준인 2023.02.16. 부산신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖고, 현재 최저가에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분 8,940,200원이 매수인에게 승계될 구조입니다. 그러나 2026.05.11. 주택도시보증공사가 대항력과 미회수 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 김백규의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범곡로9번길 6, 1동 7층 703호 (범일동, 범일골드빌주건축물) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택·단지형) · 전용 55.76㎡ · 지상 8층 중 7층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.10.30. / 총 11세대 |
| 소유자 | 한명숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,461,825원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부상 2017년 설정된 온천새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023.02.16. 접수된 부산신용보증재단 가압류 12,750,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 부산광역시 동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 김백규의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 2023.12.21.에 접수됐다는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 확약이 없다면 보증금 180,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 인수됩니다. 이번 사건에서는 확약서가 제출돼 김백규에 대한 실질 인수는 0원*이지만, 확약서 원문과 매각물건명세서의 반영 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김백규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.12.13. 확정일자 2021.11.22. | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.21. | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 양도 후 확약 제출 |
| 차권자 | 주거 전입일·확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 김백규 확약 적용 대상 아님 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 거래보다 높다
범일골드빌은 총 11세대의 소규모 공동주택입니다. 확인되는 동일 면적 최근 거래는 2026.07. 전용 55.76㎡, 8층의 150,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이므로 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 55.76㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.76㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가 174,300,000원은 최근 거래보다 24,300,000원 높고, 최근 12개월 평균의 116.2%입니다. 감정가 249,000,000원은 최근 거래의 166.0%입니다. 감정가에서 30% 할인됐다는 사실만으로 가격 경쟁력이 생긴 것이 아닙니다. 현재 회차는 여전히 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,240,200원 |
| 1. 임차인 김백규 보증금 | 180,000,000원 | 171,059,800원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,750,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 187,461,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김백규의 미회수액은 8,940,200원이지만, 2026.05.11. 확약서에 따라 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 부산신용보증재단과 주택도시보증공사의 채권은 현재 회차 배당 추정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 산식상 인수 | 김백규 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 174,300,000원 | 8,940,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 122,009,999원 | 60,498,141원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 85,406,999원 | 96,530,327원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김백규의 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지는 구조였습니다. 이번 사건에서는 김백규가 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 그 임차인에 대해서는 이 산식이 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 하지만 별도 미상 점유관계는 확약 적용 대상이 아니므로, 유찰만 기다리면 모든 권리 위험이 자동으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택·단지형으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2017.10.30.입니다.
- 입지. 데레사여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·주상용건물·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 완경사지대에 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 공동주택이고 동일 면적 최근 거래 표본도 1건입니다. 단지 내 거래 사례가 적어 매도 시 가격 검증과 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 설비. 승강기·도시가스 개별난방·스프링클러·화재탐지·소화전·급배수설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 김백규와 별도 점유관계를 구분. 확약은 김백규에게만 적용됩니다. ‘차권자’의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 계약관계를 별도로 조사해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 실질취득가 174,300,000원*은 최근 거래 150,000,000원의 116.2%입니다. 감정가 할인율보다 최신 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 11세대이고 최근 거래가 1건뿐입니다. 취득 후 매도 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 배당 외 부담 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 체납 공과금, 인도·명도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 전입세대확인서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 위험이었던 김백규의 선순위 보증금은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*까지 정리됐습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 8,940,200원, 추가 유찰 시에는 60,498,141원 또는 96,530,327원의 인수 산식이 발생할 구조였다는 점에서 확약의 효과는 분명합니다.
그러나 권리 하나가 해소됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득가 174,300,000원*은 최신 거래 150,000,000원보다 24,300,000원 높습니다. 더구나 확약 밖의 미상 점유관계가 남고, 총 11세대의 소규모 다세대주택이라 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 김백규 인수는 해소, 가격은 시세 이상, 잔여 점유 위험은 미확정입니다. 현재 회차의 낮은 감정가 대비 비율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
